【初心者向け】不動産クラウドファンディングとは？仕組みを全解剖

「聞いたことはあるけどそもそも不動産クラウドファンディングって何？」

「どういう仕組みで運営されて、お金が還元されるの？」

という疑問をお持ちの方もいるかと思います。

今回の記事では今注目されている「不動産クラウドファンディング」が何なのか、どういう仕組みなのかを解説していきます。

おすすめの不動産クラウドファンディングサービスを知りたい方はこちらの記事も参考にして下さい。

不動産クラウドファンディングとは？仕組みから分かりやすく解説

まずは不動産クラウドファンディングとは何なのかを解説していきましょう。

• 不動産クラウドファンディングの仕組みは？
• 匿名組合型ファンド・任意組合型ファンドの仕組みと違い
• 優先劣後方式とは？リスク軽減の仕組みを解説

不動産クラウドファンディングの仕組みは？

不動産クラウドファンディングとは、不動産会社が複数の投資家からインターネット上で資金を集め、集めた資金をもとに物件を仕入れ、運用し、生まれた利益を投資家に分配する仕組みの投資です。

高額な不動産も、複数人で出資するため、1口1〜10万円の少額から投資可能です。

一般的な不動産投資の場合、投資家は数千万円単位の資金が必要になり、物件の選定や管理・運営の責任まですべて自分で負うことになります。

しかし、不動産クラウドファンディングであれば、プロの不動産会社が選定した不動産に少額から投資することができ、運用もプロに全て任せてリターンを得ることができます。

匿名組合型ファンド・任意組合型ファンドの仕組みと違い

不動産クラウドファンディングには以下の2種類のファンドがあります。

• 匿名組合型ファンド
• 任意組合型ファンド

	匿名組合型ファンド	任意組合型ファンド
契約	投資家と事業者の2者間で結ぶ	投資家全員と事業者の全員で結ぶ
不動産の所有権	なし	あり
責任	有限（追加出資はない）	無限（追加出資する可能性がある）
税効果	なし	あり
利回り	高め（インカムゲイン・キャピタルゲイン有り）	低め（基本的にインカムゲイン）
運用期間	短め（平均半年〜2年程度）	長め（平均3年〜10年程度）

詳しく解説していきます。

匿名組合型ファンド

不動産クラウドファンディングのほとんどは「匿名組合型ファンド」での募集を行っています。

匿名組合ファンドは不動産を運営する事業者と投資家の2者で契約を結ぶファンドです。

投資家からの投資金をもとに事業者が不動産の取得・運営をし、賃料や売却益を分配します。

運用は事業者が行い、投資家は運営には関わりません。

投資家に不動産の重要事項決定権はなく、不動産を所有しているのも事業者であるため、相続時に不動産の税効果を受けることはできません。

そして、ファンドの運営に伴って生じるリスクに対しての責任が有限です。

これは賃料が得られなくなった場合や、不動産が損傷して修繕が必要になった時も追加で出資をする必要はなく、どれだけマイナスになっても追加出資を求められないということになります。

利回りは高め、運用期間が短めに設定されているものが多いようです。

現在ある不動産クラウドファンディングのほとんどは「匿名組合型」ファンドとなっています。

任意組合型ファンド

次に任意組合ファンドとは、事業者と複数の投資家の全員で１つの契約を結ぶものです。

不動産は業者が保有するのではなく、支払った資金に応じてそれぞれが不動産の所有権を持ちます。

運用は主に事業者が行いますが、運営の執行を任意組合の組員が委任している形になります。

重要事項決定権もあるため、組合の事業の執行は過半数で決まることになるのです。

相続する際も不動産を保有しているので税効果を受けられます。

しかし、ファンドの運営に伴って生じるリスクに対しての責任を無限で負う必要があります。

責任が無限というのは不動産を所有している間に大規模な修繕が必要になった場合、追加で出資が必要なことがあるということです。

最悪の場合、元本よりもマイナスが起きてしまう可能性があります。

ただし、それが起きないようにファンド募集時に必要経費を既に計算しているケースがほとんどです。

任意組合型ファンドは、利回りは低めで運用期間は長めの堅実型が多いです。

「任意組合型」を取り扱っているサービスは少なく、代表的な例で言うと下記のサービスで取り扱っています。

優先劣後方式とは？リスク軽減の仕組みを解説

不動産クラウドファンディングの”匿名組合型ファンド”には「優先劣後方式」と呼ばれる仕組みが導入されており、もし投資したファンドで損失が出た場合は、一定割合まで先に運営会社が損失を負う形になっています。

つまり、不動産のプロが不動産を目利きして選定して運用までしてくれて、かつリスクを一緒に分かち合える立場になれるわけです。

不動産会社も損失を出してしまうと自分達が損を被りますから、物件の選定も運用も自分事として真剣に取り組んでくれるでしょう。

不動産は市場状況により、不動産価格が落ちこんでしまう可能性があります。

「優先劣後方式」を採用することで、一定のリスクを抑えています。

劣後出資割合は高ければ高いほど安全性が高められますが、一般的に、5〜30％で設定されることが多いです。

不動産クラウドファンディングと他の投資商品の違い

続いて、不動産クラウドファンディングを理解する上で知っておきたい、他の投資商品との違いを見ていきます。

• ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの違い
• 現物不動産投資とREITと不動産クラウドファンディングの違い

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの違い

項目	不動産クラウドファンディング	ソーシャルレンディング
最低投資額	1万円〜10万円程度	1円〜1万円程度
投資対象	不動産事業（対不動産）	様々な事業（対企業）
配当原資	不動産から出た利益	企業からの利子
平均利回り	3~7%	2~10%
リスク対策	優先劣後方式、マスターリース契約（賃料保証）など	ノンリコースローン、不動産担保など

ソーシャルレンディングとは投資家から集めた資金を融資先に融資してその利息を投資家に配当するシステムです。

このシステムは、銀行からお金を借りづらいプロジェクトや、ソーシャルレンディングを通じて宣伝を行いたい場合などに使われることがあります。

事業者はお金を借りたい企業とお金を貸したい投資家の仲介として事業者と出資者をつなげる役割を持っています。

不動産クラウドファンディングとの違いは、不動産に対して投資をしている訳ではないので配当は賃料や売却益ではないところです。

利回りは不動産クラウドファンディングよりも高めに設定されていることが多いです。

現物不動産投資とREITと不動産クラウドファンディングの違い

	不動産クラウドファンディング	現物不動産投資	REIT
最低投資額	1万円〜10万円程度	数百万円〜	1万円程度〜
利回り	3~7%	3~5%	3~7%
運営者	事業者	自分	不動産投資法人
流動性	悪い	悪い	良い

現物不動投資やREITとの違いについても触れておきましょう。

現物不動産

まず現物不動産ですが、これはいわゆる一般的にイメージされることの多い不動産投資です。

数千万円単位でローンを組んでアパートやマンションなどを購入し、他の人に貸し出して賃料を得る、将来的に売却時に売却益が出る場合もあります。

不動産クラウドファンディングとの違いは自分で不動産を所有することになるので自分で運用する必要があるということ、不動産を1人で持つので必要資金が高くなるという点が大きな違いです。

また相続の際に現金で相続するよりも不動産で相続する方が節税効果になります。

詳しくは下記のサイトを参考にしてみてください。

→国税庁（相続税の税率）

→国税庁（土地家屋の評価）

REIT

次にREITについてです。

REITとは不動産を証券化した金融商品のことです。

投資家がREITに投資し、その投資金を投資法人が様々な不動産に対して投資をして、利益を投資家に分配することで収入を得ることができます。

不動産を投資家自身で選ぶことはできないのが不動産クラウドファンディングとの大きな違いになります。

また、証券なのでいつでも売り買いが可能です。不動産クラウドファンディングでは基本的に途中解約はできません。

不動産クラウドファンディングを理解する上で知っておきたい用語集

ここからは不動産クラウドファンディングで頻出する用語を5つまとめました。

• マスターリース契約
• 早期償還
• 不動産特定共同事業・小規模不動産特定共同事業
• インカムゲイン・キャピタルゲイン
• クーリングオフ

順番に説明していきます。

マスターリース契約

不動産の所有者と転貸を目的としている業者との間で建物を一括で借上げる契約をすることをマスターリース契約といいます。

不動産所有者のメリットとしては賃貸人1人1人と契約を結ばなくてよいことや、不動産の運用をしてもらえる、空室でもある程度の賃料保証があることです。

対象不動産がマスターリース契約を結んでいる場合、空室ができてもある程度の賃料保証があるため、リスクを抑えることができます。

しかし、運営会社が債務不履行になった場合は保証されない可能性もあります。

早期償還

早期償還とは想定の運用期間よりも早く償還（お金の返還）することです。

不動産クラウドファンディングで早期償還になる場合というのは、想定より早く売却先が決まって売る場合になります。

早期償還を喜ぶ投資家と、残念に思う投資家もおり、メリットとデメリットの両方があります。

元本割れ（元々投資したお金が返ってこないこと）を防げ、すぐに次の投資に資金を回せる

運用期間が短くなってしまい、想定していた年利よりも下がってしまう

早期償還を避けたい場合は、賃料収入を主な収益源とするインカムゲイン型ファンドへ投資することをおすすめします。

これにより、想定より早い売却による償還リスクを抑えられる可能性が高まります。

不動産特定共同事業・小規模不動産特定共同事業

不動産クラウドファンディングを運営している事業者は「不動産特定共同事業」「小規模不動産特定共同事業」どちらかの許可を得て運営しています。

不動産特定共同事業と小規模不動産特定共同事業は、主に3つの点で違いがあります。

• 投資家1人から集められる金額
• 募集金額
• 事業者の資本金

それぞれの違いについて図で表しました。

種類	不動産特定共同事業法	小規模不動産特定共同事業法
投資家1人当たりからの金額	定めなし	100万円まで
募集金額	定めなし	1億円まで
事業者の資本金	１号事業者：１億円 ２号事業者：1,000万円 ３号事業者：5,000万円 ４号事業者：1,000万円	１号事業者：1,000万円 ２号事業者：1,000万円

まず不動産特定共同事業法は、出資を募って不動産を運用する際に事業者が適切な事業をするため、投資家の利益を守るためにできたものです。

その後、不動産特定共同事業に参入できなかった企業のために資本金などの条件が緩和されてできたのが小規模不動産特定共同事業法です。

上の表を見ると小規模不動産特定共同事業法は事業者に対しての条件が緩和している内容になっています。

その分リスクを抑えるために投資家から集められる金額が少ないのです。

そして資本金のところですが不動産特定共同事業法のほうが多くなっています。

参入の難しい不動産特定共同事業にいる会社は、より信頼できると言えるでしょう。

インカムゲイン・キャピタルゲイン

インカムゲインとは「配当益」で、キャピタルゲインは「売却益」です。

不動産を保有している例を図で表しました。

種類	インカムゲイン（配当益）	キャピタルゲイン（売却益）
収益の種類	不動産の賃料収入からの配当	不動産を売却した際の売却益
収益発生タイミング	定期的（毎月・四半期など）	不動産売却時
収益の変動	ほとんど変動なし	経済状況や立地に依存し、変動が大きい可能性がある
メリット	安定した収入を得られる	市場の好転により大きな利益を得る可能性がある
デメリット	収入が大幅に増える可能性が低い	経済状況や市場の動向によって、利益が得られないリスクがある

インカムゲインでの配当なら不動産の賃料収入を得ることになります。

キャピタルゲインでの配当だと不動産を最終的に売った際の売却益です。

インカムゲインは賃料収入なのであまり変動がありません。

そのため安定しているというのがメリットでもあり、収入が大幅に増える可能性が低いというのがデメリットでもあります。

キャピタルゲインは売却益なので人気の場所では1年でも上がる可能性もありますし、経済状況によっては下がる可能性もあります。

ファンドによっては両方採用しているものもあるので、ファンドを探す際はぜひ注目して見てみてください。

クーリングオフ

クーリングオフとは、一定期間内であれば、契約の取り消しを無条件でできる制度です。

不動産クラウドファンディングにも適用されており、一般的に、契約成立時書面を受け取った日から数えて8日を経過するまでは、クーリングオフの適用が可能となっています。

クーリングオフ期間を過ぎると中途解約ができないケースがほとんどのため、投資判断は慎重に行いましょう。

不動産クラウドファンディングの市場規模は？

不動産クラウドファンディングは近年注目されている投資商品であることから、市場規模は右肩上がりとなっています。

不動産特定共同事業（FTK）の利活用促進ハンドブック（令和６年７月更新）

市場規模は2022年の604.3億円から2023年には1,007.8億円へと、1年間で約403億円もの大幅な拡大を記録しました。

不動産クラウドファンディング事業者は年々増えているため、これからも市場規模が増えていくことが予想できます。

不動産クラウドファンディングに関するよくある質問

ここでは不動産クラウドファンディングに関するよくある質問に回答していきます。

まとめ

今回紹介した不動産クラウドファンディングについて、重要なポイントを３つにまとめました。

• 不動産クラウドファンディングとは複数の投資家で不動産事業に投資をして配当を受けとること
• 現物不動産投資、ソーシャルレンディング、REITなど似ているものも多いが自分に合った投資をすること
• 配当の受け取り方、リスクを減らす方法など各社違うやり方をしているのでよく調べて事業者を選ぶこと

不動産クラウドファンディングに興味を持たれた方は、様々な事業者を比較して投資を始めてみてはいかがでしょうか。