相続税評価と鑑定評価の違い｜3つの確認

この記事の結論

相続税評価と鑑定評価は、目的と前提をそろえて比較します。鑑定評価額が低いことだけで申告額を変更したり、鑑定書の添付で税務調査を回避できると考えたりしないことが基本です。

この記事の対象：相続税申告を担当する税理士、評価資料を準備する企業・相続人。

個別の税務申告・法律判断・鑑定評価額の決定には、対象物件の資料と専門家による確認が必要です。

内容確認・更新：2026年10月15日。

相続税評価と鑑定評価の比較は、差額の理由から始める

両者の金額が異なるとき、先に確認するのは「どちらが低いか」ではなく、対象と基準日、評価の目的、採用した条件です。同じ所在地でも、土地だけか建物を含むか、貸付中か自用かで資料の意味が変わります。

相続税では、国税庁が示す財産評価基本通達等に沿って個別の評価を検討します。通達に基づく補正や権利関係の確認が必要な問題と、鑑定による価格の分析が有用な問題を分けて整理しましょう。

財産評価基本通達には、通達の方法による評価が著しく不適当な場合の定めもあります。ただし、通達評価額と鑑定評価額が違うという一点だけで、別の金額を自由に採用できる制度ではありません。適用の検討には事案に即した税務・法的判断が必要です。

「評価が高すぎる」という相談だけでは、調査対象が定まりません。税務上の試算、計算に用いた資料、現地の写真、権利や利用の状況を一緒に示し、疑問点を列挙します。例えば接道の資料と現況が違うなら、違いを確認した時期と確認先を記録します。

取得した鑑定書は、結論の金額だけでなく、調査した範囲、確認できなかった事項、採用した条件を読みます。資料の不足が結論へどう影響するか、追加調査が必要かを確認したうえで税務上の取扱いを検討します。

不動産鑑定士は価格分析を担当し、税務代理や申告の判断、紛争の代理、登記手続はそれぞれの専門家の業務として整理します。鑑定評価の依頼が、税務調査や否認を防ぐ保証になるものではありません。

A. その理由だけでは決められません。課税上の評価ルール、物件の事情、評価の根拠を税理士等と確認し、申告上の取扱いを検討します。

A. 本稿では、そのような効果を裏付ける根拠を示していません。鑑定書は価格分析の根拠を説明する資料として位置付け、調査回避を目的とする説明は避けます。

アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社は、結論の金額を先に指定する依頼ではなく、評価上の疑問を資料と結び付ける依頼が重要だと考えます。以下は依頼内容を具体化するシミュレーションです。

仮の相談内容	整理後の確認事項
路線価より市場で安く売れそう	対象時点・利用状況と、比較する取引の条件を確認
形が悪いので大幅に減額したい	地形の資料と利用上の制約を確認し、根拠のある分析を依頼
申告まで時間がない	必要な成果物と調査可能範囲、申告担当者との期限調整を確認

表は減額の可否や割合を示すものではありません。判断に必要な問いを明確にするための例です。

二つの評価は、役割を分けて連携させます。数字の差だけで判断せず、前提と資料を共有することで、申告担当者と評価担当者が検討すべき論点を整理できます。

相続人向けの基本説明は、相続時の不動産鑑定評価の使い方をご覧ください。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。