不動産用語集

収益・利回り・投資指標

16語

収入・費用・借入返済を分け、同じ定義の指標同士で比較します。

NOI（運営純収益）

えぬおーあい

賃料等の運営収入から、管理費・修繕費・公租公課などの運営費用を控除した収益を示す指標です。

確認するポイント借入返済や減価償却は通常含めません。開示資料ごとに費用の範囲を確認します。

NCF（純収益）

えぬしーえふ

不動産評価では、運営純収益に一時金の運用益を加え、資本的支出を差し引くなどして求めるキャッシュフローです。

確認するポイントNOIとNCFを混在させず、還元利回りと対応する収益を使います。

FCF（フリーキャッシュフロー）

えふしーえふ

事業や投資から生じる、自由に配分可能な現金収支を表す指標です。企業向け・株主向けなどの定義があります。

確認するポイント不動産のNCFや借入返済後の手残りと同じとは限りません。計算式を明示します。

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制度・基準の確認：日本取引所グループ「キャッシュフロー」

還元利回り（キャップレート）

かんげんりまわりきゃっぷれーと

一期間の純収益を価格に換算するときに用いる利回りです。収益の成長性やリスク等を反映します。

確認するポイント借入金利や、募集広告の表面利回りとは別の指標です。

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制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

割引率

わりびきりつ

しほんてきししゅつ

設備更新や性能向上など、効果が複数年に及ぶ支出を指します。評価では将来の更新費用として収支に反映します。

確認するポイント日常の修繕費との区分、実施時期、二重計上の有無を確認します。

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がんりへんさいへんさいごきゃっしゅふろー

借入元本と利息の支払い、および収益からその支払い等を差し引いた現金収支です。

確認するポイント借入条件で変わるため、返済後の手残りをそのまま不動産の純収益にしません。

エクイティキャッシュフロー

えくいてぃきゃっしゅふろー

不動産投資で、借入返済などを反映した後に自己資金の出資者へ帰属する現金収支です。

確認するポイント物件全体の収益力と、借入を利用した出資者の収益性を分けます。

ちんりょうぞうげんがくせいきゅう

一定の要件の下で、地代や家賃が不相当になったとして増額・減額を求めることです。

確認するポイント通知、契約特約、改定経緯を確認し、評価と法的な判断を整理します。

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制度・基準の確認：借地借家法

レントロール

れんとろーる

賃借人、区画、面積、賃料、敷金、契約期間などを一覧にした賃貸状況の資料です。

確認するポイント契約書・入金実績との一致、空室、滞納、フリーレントを確認します。

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

フリーレント

ふりーれんと

契約開始後などの一定期間について、賃料を免除する契約条件です。

確認するポイント共益費も免除されるか、短期解約時の精算があるかを確認します。

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制度・基準の確認：国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

敷金・保証金

しききんほしょうきん

賃料や原状回復費等の債務を担保するために預ける金銭です。保証金は契約によって償却・返還条件等が異なります。

確認するポイント名称だけで判断せず、返還時期、控除項目、運用益の扱いを読みます。

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制度・基準の確認：国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

定期建物賃貸借

ていきたてものちんたいしゃく

法律上の要件を満たすことで、更新なく定めた期間の満了により終了する建物の賃貸借です。

確認するポイント単に契約書に期間を書くだけでは成立せず、説明などの手続要件を確認します。

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制度・基準の確認：借地借家法

サブリース

さぶりーす

事業者などが物件を借り上げ、入居者へ転貸する仕組みです。所有者と入居者の契約関係の間に転貸者が入ります。

確認するポイント借上賃料の改定、免責期間、修繕負担、契約終了条件を確認します。

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制度・基準の確認：国土交通省「サブリース事業の適正化」

原状回復

げんじょうかいふく

賃貸借終了時に、契約や法令に基づいて借主が負担する復旧等のことです。通常損耗・経年変化の扱いが問題になります。

確認するポイント住宅と事業用では契約条件が異なるため、特約と使用状況を確認します。

関連する解説貸主が変わった後の退去要求｜契約と通知の確認点

しようたいしゃく

使用・収益した後に返還することを約し、原則として無償で物を借りる契約です。親族間の土地利用等で見られます。

確認するポイント税金相当額の負担などを含め、賃貸借との区分と利用の実態を確認します。

関連する解説親名義の家を建て替える前に｜名義・資金・土地の4つの確認

制度・基準の確認：民法

立退料

たちのきりょう

立退きに伴う損失や当事者間の事情等を踏まえ、明渡しの合意などに際して検討される金銭です。

確認するポイント家賃の何か月分という一律の式ではなく、権利・用途・移転条件を確認します。

関連する解説立ち退き交渉とは？正当事由・立退料の4つの確認

制度・基準の確認：借地借家法

共有・相続・資産承継

15語

分け方を考える前に、権利の範囲と評価の目的・時点をそろえます。

所有権

しょゆうけん

法令の制限内で、物を使用・収益・処分できる権利です。不動産では登記や占有、他の権利との関係も確認します。

確認するポイント所有者であっても、法規制や賃貸借により自由に利用できない場合があります。

関連する解説不動産鑑定士の物件調査とは？｜重要事項説明・建物調査・測量との違い

制度・基準の確認：民法

確認するポイント登記された極度額は、その時点の借入残高とは限りません。

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制度・基準の確認：民法

不動産情報ライブラリ

ふどうさんじょうほうらいぶらり

国土交通省が、不動産価格、地価、防災、都市計画等の情報を提供するサービスです。

確認するポイント収録時点や地点の違いを確認し、個別物件の現地・行政調査を補う資料として使います。

関連する解説不動産情報ライブラリの使い方｜都市計画道路・価格・防災情報の確認

へいごうぶんかつによるぞうげんか

土地を一体化または分けることで、利用効率や市場性が変わり、単独の価格の合計と価値に差が生じることです。

確認するポイント隣地取得なら必ず増価するわけではなく、形状・法規制・需要を分析します。

関連する解説限定価格とは？正常価格との違いと3つの適用場面

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

建付減価

たてつけげんか

建物が存在することにより、敷地が更地としての最有効使用を実現できないなどの理由で生じる減価です。

確認するポイント建物の存在だけを理由に、一律に土地価格を下げるものではありません。

関連する解説建付減価とは？土地と建物を一体で評価する際の注意点

のうちてんよう

農地を住宅敷地など農地以外の用途に変えることです。農地法に基づく許可・届出等が必要となります。

確認するポイント登記地目だけでなく現況、農業振興地域、転用目的を確認します。

関連する解説生産緑地とは？｜面積要件・30年後の手続き・税制を正しく整理

制度・基準の確認：農林水産省「農地転用許可制度」

生産緑地

せいさんりょくち

市街化区域内の農地等を、都市環境の保全などのために都市計画で指定する制度です。

確認するポイント指定から年数が経過しただけで、直ちに宅地化できるわけではありません。

関連する解説生産緑地とは？｜面積要件・30年後の手続き・税制を正しく整理

制度・基準の確認：生産緑地法

建物・管理・修繕

15語

建物の価値は築年数だけでなく、状態・管理・更新費用から見ます。

建築確認

けんちくかくにん

工事着手前などに、建築計画が建築基準関係規定に適合するか確認を受ける手続です。

確認するポイント確認済証があっても、その後の工事や増改築のすべてが適法とは限りません。

関連する解説不動産鑑定士の物件調査とは？｜重要事項説明・建物調査・測量との違い

制度・基準の確認：建築基準法

検査済証

けんさずみしょう

建築工事完了時の検査により、法令への適合が認められた場合に交付される書類です。

確認するポイント紛失と未取得を区別し、取得後の改修履歴も確認します。

関連する解説中古住宅の性能を確かめる｜建物状況調査・耐震・省エネ・履歴の違い

制度・基準の確認：建築基準法

建物状況調査（インスペクション）

たてものじょうきょうちょうさ

建物の劣化・不具合等の状況を専門家が確認する調査です。既存住宅状況調査は制度上の対象・方法が定められています。

確認するポイント調査対象外の部分もあるため、瑕疵が一切ないことを保証するものではありません。

関連する解説中古住宅の性能を確かめる｜建物状況調査・耐震・省エネ・履歴の違い

制度・基準の確認：国土交通省「建物状況調査の活用」

経済的耐用年数

けいざいてきたいようねんすう

建物等が経済的な効用を持ち、利用を続けることが合理的と考えられる期間です。

確認するポイント税務上の法定耐用年数や、物理的に使用できる期間と区別します。

関連する解説築年数だけで建物の価値はゼロになる？状態と維持管理の見方

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

残存耐用年数

ざんぞんたいようねんすう

価格時点などから、建物や設備が今後利用できると見込まれる残りの期間です。

確認するポイント構造、維持管理、改修、用途への適合などから判断します。

関連する解説築年数だけで建物の価値はゼロになる？状態と維持管理の見方

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

減価償却・償却費

げんかしょうきゃくしょうきゃくひ

建物・設備等の取得原価を、一定の方法で使用期間に配分する会計・税務上の処理と費用です。

確認するポイント当期の現金支出や市場価値の下落額と同じではなく、土地は通常償却しません。

関連する解説不動産の消費税はどこにかかる？｜土地・建物・住宅家賃・諸費用の区分

制度・基準の確認：国税庁「建物の取得費の計算」

修繕費

しゅうぜんひ

建物や設備の維持、損傷の復旧などに必要となる費用です。運営収支や維持管理計画に影響します。

確認するポイント支出の内容によって資本的支出に区分されることがあり、二重計上を避けます。

関連する解説老朽化ビルを売る前に｜継続・改修・売却を比べる4項目

リフォーム・リノベーション

りふぉーむりのべーしょん

建物を修繕・改修する際の一般的な呼び方です。後者は用途や性能、価値の向上を伴う改修を指すことがあります。

確認するポイント名称より、工事範囲、性能、法適合性、残存寿命を確認します。

関連する解説中小ビルのバリューアップ改修｜国のモデル事業と価値の検証

制度・基準の確認：国土交通省「既存建築物の活用の促進」

区分所有法

くぶんしょゆうほう

一棟の建物を複数の区分所有者が所有する場合の権利関係や管理などを定める法律です。

確認するポイント管理規約、総会決議、改正法の施行時期を併せて確認します。

関連する解説マンション再生の改正法｜2026年施行後の確認点

制度・基準の確認：建物の区分所有等に関する法律

専有部分・共用部分

せんゆうぶぶんきょうようぶぶん

区分所有建物のうち、独立して所有の対象となる部分と、共用に供される部分などの区分です。

確認するポイント窓やバルコニー等は、日常使う人と所有・管理の扱いが異なることがあります。

制度・基準の確認：建物の区分所有等に関する法律

管理組合・管理規約

かんりくみあいかんりきやく

区分所有建物を管理するための組織と、管理・使用等のルールを定める規約です。

確認するポイント修繕履歴、滞納、議事録、用途制限などを評価資料として確認します。

制度・基準の確認：国土交通省「マンション管理」

管理費

かんりひ

共用部分の日常管理、清掃、設備点検などのために区分所有者等が負担する費用です。

確認するポイント修繕積立金と分け、費用の不足や滞納、委託内容を確認します。

制度・基準の確認：国土交通省「マンション管理」

修繕積立金

しゅうぜんつみたてきん

マンション等の将来の計画修繕に備えて積み立てる資金です。長期の資産維持に関係します。

確認するポイント現在の月額だけでなく、残高、計画上の不足、将来の値上げや一時金を確認します。

関連する解説修繕積立金の0.6倍・1.1倍とは｜国の目安と不足対策を解説

制度・基準の確認：国土交通省「マンション管理」

長期修繕計画

ちょうきしゅうぜんけいかく

建物・設備の修繕や更新について、将来の時期と費用を見込む計画です。

確認するポイント建築費上昇、劣化状況、積立方式を踏まえて見直されているか確認します。

制度・基準の確認：国土交通省「マンション管理」

収益ビル・共同住宅

しゅうえきびるきょうどうじゅうたく

賃料収入を得るためのビルや、複数住戸を持つ住宅です。利用者の需要と運営費用が収益力に影響します。

確認するポイント用途の名称だけでなく、賃貸状況、管理状態、更新費用を確認します。

関連する解説人口データを賃貸収支に使う方法｜人数・世帯・空室をつなぐ3つの確認

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

売買・融資・取引実務

15語

契約価格だけでなく、権利・費用・調査範囲を合わせて検討します。

重要事項説明

じゅうようじこうせつめい

宅地建物取引業者が契約前に、物件や取引条件に関する重要な事項を宅地建物取引士に説明させる手続です。

確認するポイント説明書と登記・行政資料・現況の不一致は、契約前に確認します。

関連する解説マイホーム購入前の鑑定相談｜価格と家計を分ける4つの確認

制度・基準の確認：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

契約不適合責任

けいやくふてきごうせきにん

引き渡された物が種類・品質・数量等で契約内容に適合しない場合の、売主の責任です。

確認するポイント告知事項、免責等の特約、通知期限と法令による制限を確認します。

関連する解説マイホーム購入前の鑑定相談｜価格と家計を分ける4つの確認

制度・基準の確認：民法

告知事項

こくちじこう

不具合や事故等について、取引相手へ伝えるべき事情を指す実務上の言葉です。

確認するポイント何をいつ伝えるべきかは物件・取引・事実関係により異なり、記録を残します。

関連する解説地面師対策の本人確認｜2027年改正と権利・価格の確認

制度・基準の確認：国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」

デューデリジェンス（DD）

でゅーでりじぇんす

取引や投資の前に、不動産の法務、建物、環境、収支等を調査し、リスクと条件を把握することです。

確認するポイント鑑定評価だけですべての専門調査が完結するわけではありません。

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

エンジニアリングレポート（ER）

えんじにありんぐれぽーと

建物の物理的状態、法適合性、修繕更新費等に関する専門調査の報告書です。

確認するポイント対象範囲、現地調査の方法、未確認事項、推定費用の前提を読みます。

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

担保評価

たんぽひょうか

融資の担保となる不動産について、価値や回収可能性等を検討する評価です。

確認するポイント金融機関の評価・融資額と、市場価値の鑑定評価額は目的が異なります。

関連する解説担保不動産の評価｜市場価値・融資額・回収額の違い

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

担保掛目

たんぽかけめ

担保評価額に対し、融資判断等で一定の安全性を見込んで適用する割合です。

確認するポイント金融機関や担保の種類によって異なり、全国共通の固定値ではありません。

関連する解説融資前に確認したい不動産評価｜返済能力と担保価値の違い

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

任意売却

にんいばいきゃく

返済が難しくなった担保不動産などを、債権者等と調整しながら通常の売買手続で売却することです。

確認するポイント抵当権抹消、配分、残債、期限などの合意が必要になります。

関連する解説担保不動産の評価｜市場価値・融資額・回収額の違い

制度・基準の確認：裁判所「民事執行」

不動産競売

ふどうさんけいばい

裁判所の手続により不動産を売却し、債権の回収等に充てる制度です。

確認するポイント通常の売買と調査・引渡し等の条件が異なり、評価書や現況調査報告書等を確認します。

関連する解説共有持分の分割請求とは？手続きと評価の4つの確認

制度・基準の確認：裁判所「民事執行」

セール・アンド・リースバック

せーるあんどりーすばっく

不動産を売却した後、買主から借りて使用を続ける取引です。資金化と継続利用を組み合わせます。

確認するポイント売却価格だけでなく、賃料、契約期間、更新、買戻し条件を確認します。

関連する解説CRE戦略とは？保有・賃借・売却を比べる4つの判断軸

制度・基準の確認：借地借家法

不動産信託受益権

ふどうさんしんたくじゅえきけん

信託された不動産から生じる利益等を受ける権利です。現物不動産とは異なる権利を取引する形になります。

確認するポイント信託契約、負担債務、費用、受益権の譲渡条件を確認します。

関連する解説戸建て賃貸のファンド化｜一建設の事例と収益評価の確認点

制度・基準の確認：信託法

不動産証券化

ふどうさんしょうけんか

不動産等から生じる収益を裏付けに、証券等を通じて投資資金を集める仕組みです。

確認するポイント物件の価値に加え、仕組み、借入、運用・管理費用を確認します。

関連する解説戸建て賃貸のファンド化｜一建設の事例と収益評価の確認点

制度・基準の確認：国土交通省「不動産証券化とは」

J-REIT

じぇいりーと

投資家から集めた資金等で不動産を運用し、収益を分配する日本の上場不動産投資信託です。

確認するポイント投資口価格は保有不動産の鑑定評価額の合計と同じにはなりません。

関連する解説戸建て賃貸のファンド化｜一建設の事例と収益評価の確認点

制度・基準の確認：日本取引所グループ「REITの概要」

アセットマネジメント（AM）

あせっとまねじめんと

投資・保有資産の価値や収益を高めるため、取得、運用方針、資金計画、売却等を管理する業務です。

確認するポイント日常の物件管理を担うPMとの役割分担と、委託範囲を確認します。

関連する解説CRE戦略とは？保有・賃借・売却を比べる4つの判断軸

制度・基準の確認：国土交通省「不動産証券化とは」

プロパティマネジメント（PM）

ぷろぱてぃまねじめんと

賃貸不動産の募集、契約、入金、維持管理等を通じて、運営を管理する業務です。

確認するポイント空室率、回収、費用、修繕履歴などの実績を収益評価に反映します。

関連する解説人口データを賃貸収支に使う方法｜人数・世帯・空室をつなぐ3つの確認

制度・基準の確認：国土交通省「賃貸住宅標準契約書」

法人・税務・会計

15語

市場価値、帳簿価額、税務評価、企業価値を区別して使います。

帳簿価額

ちょうぼかがく

会計帳簿上で資産に計上されている金額です。取得原価、減価償却、減損などを反映します。

確認するポイント現在の市場価格や、そのまま売却できる金額とは異なります。

減損会計

げんそんかいけい

固定資産の収益性の低下等により、帳簿価額の回収が見込めない場合に、所定の基準に従って帳簿価額を減額する会計処理です。

確認するポイント兆候、認識、測定を分け、単に鑑定額が帳簿価額を下回っただけで結論を出しません。

回収可能価額

かいしゅうかのうかがく

減損会計で用いる、正味売却価額と使用価値のいずれか高い額です。

確認するポイント売却による回収と、使い続けることによる回収を区別します。

使用価値

しようかち

資産等を継続使用し、最終的に処分することで生じる将来キャッシュフローの現在価値です。

確認するポイント企業の使用計画に基づく値で、市場での正常価格と同じとは限りません。

賃貸等不動産の時価開示

ちんたいとうふどうさんのじかかいじ

適用される会計基準に基づき、賃貸等不動産の帳簿価額や時価等を財務諸表で注記することです。

確認するポイントすべての自社不動産が対象ではなく、保有・利用の実態と基準の範囲を確認します。

制度・基準の確認：企業会計基準委員会「賃貸等不動産の時価等の開示」

CRE（企業不動産）

しーあーるいー

企業が保有・利用する不動産です。CRE戦略は、経営戦略に沿って取得・賃借・保有・売却等を検討する取組みです。

確認するポイント不動産単体の価格だけでなく、事業の利用価値や移転費用も検討します。

関連する解説CRE戦略とは？保有・賃借・売却を比べる4つの判断軸

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

M＆Aと不動産評価

えむあんどえーとふどうさんひょうか

企業・事業の取得や再編に際し、保有不動産の価値や利用条件を調査・評価することです。

確認するポイント企業価値と不動産価値を二重計上しないよう、事業収益との関係を整理します。

関連する解説不動産M&Aの検討手順｜取得方法と買収後の利用を整理する

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

非上場株式と不動産評価

ひじょうじょうかぶしきとふどうさんひょうか

非上場会社の株式を評価するとき、会社が保有する不動産の評価が資産価値等に影響する関係です。

確認するポイント売買、相続・贈与などの目的により、適用する評価方法が異なります。

関連する解説非上場株の相続税評価｜2026年見直し案と不動産評価の区別

制度・基準の確認：国税庁「土地・建物に関する税金」

現物出資

げんぶつしゅっし

金銭以外の財産を会社へ出資することです。不動産を出資する場合には価額の妥当性や所定の手続が問題になります。

確認するポイント会社法上の手続、登記、税務、鑑定評価の役割を整理します。

関連する解説不動産の現物出資で会社設立｜鑑定評価と専門家証明の違い

制度・基準の確認：会社法

課税標準額

かぜいひょうじゅんがく

税率を掛けて税額を計算する基礎となる金額です。固定資産税では評価額に特例等が反映される場合があります。

確認するポイント評価額、課税標準額、税額の欄を区別します。

制度・基準の確認：東京都主税局「固定資産税・都市計画税」

住宅用地の特例

じゅうたくようちのとくれい

一定の住宅用地について、固定資産税・都市計画税の課税標準を軽減する制度です。

確認するポイント住宅の利用状況、面積、空き家への措置等により適用が変わります。

関連する解説危険空き家の解体命令とは？通知後の4つの確認

制度・基準の確認：東京都主税局「固定資産税・都市計画税」

譲渡所得

じょうとしょとく

不動産売却では、譲渡収入から取得費・譲渡費用等を差し引いて計算する所得です。適用できる特例等もあります。

確認するポイント売却代金の全額が利益ではなく、建物の取得費には減価償却の調整が関係します。

関連する解説法人所有不動産の売却｜価格根拠と承認手続の4項目

制度・基準の確認：国税庁「土地や建物を売ったとき」

取得費

しゅとくひ

売却した資産の購入代金や取得に要した費用など、譲渡所得の計算で控除する費用です。

確認するポイント相続時の税務評価額がそのまま取得費になるわけではなく、取得経緯・資料を確認します。

関連する解説相続した実家を売る・貸す・保有する｜費用と手順の比較

制度・基準の確認：国税庁「建物の取得費の計算」

財産評価基本通達総則6項

ざいさんひょうかきほんつうたつそうそくろっこう

通達の定めにより評価することが著しく不適当と認められる財産について、別の評価の扱いを定める規定です。

確認するポイント市場価格との差だけで機械的に適用が決まるものではなく、事実関係と判断根拠が重要です。

関連する解説相続不動産と総則6項｜最高裁判決から4つの確認

制度・基準の確認：国税庁「財産評価基本通達の定めによらない財産の評価」

市場・公共用地・環境リスク

18語

周辺の需要と、利用や費用に影響するリスクを根拠資料から読みます。

地域要因分析

ちいきよういんぶんせき

交通、商業施設、環境、行政条件など、地域の不動産価格に共通して作用する要因を分析することです。

確認するポイント市区町村名が同じでも、用途や需給の異なる地域を一括りにしません。

関連する解説人口減少で不動産価格はどう変わる？世帯と地域需要の読み方

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

個別的要因分析

こべつてきよういんぶんせき

形状、面積、接道、建物状態、権利等、対象不動産固有の価格形成要因を分析することです。

確認するポイント地域の相場に加え、対象物件の長所・制約を具体的に反映します。

関連する解説不動産鑑定士の物件調査とは？｜重要事項説明・建物調査・測量との違い

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

近隣地域

きんりんちいき

対象不動産を含み、用途や価格形成要因の共通性が認められる範囲として把握する地域です。

確認するポイント単なる距離の近さではなく、土地利用と市場のまとまりで判断します。

関連する解説近所の家が売れた価格は参考になる？自宅と比べる4項目

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

同一需給圏

どういつじゅきゅうけん

対象不動産と代替・競争の関係にある不動産が存在し、相互に需給が影響する圏域です。

確認するポイント近隣地域より広い範囲になることがあり、用途によっても変わります。

関連する解説人口減少で不動産価格はどう変わる？世帯と地域需要の読み方

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

立地条件

りっちじょうけん

交通利便性、周辺施設、商圏、環境など、所在地と周囲の関係に由来する条件です。

確認するポイント住宅・店舗・物流施設では、価値を生む立地条件が異なります。

関連する解説物流施設の評価、仕様と追加工事費から賃料条件を比較する3つの視点

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

流通性・市場性

りゅうつうせいしじょうせい

買い手・借り手の存在や取引のしやすさに関する性質です。権利、価格帯、用途、規模等に左右されます。

確認するポイント売れるまでの期間や取引条件も含め、単純な一律割引で判断しません。

関連する解説狭小戸建の資産価値をどう見る？｜道路・建築条件・税負担を整理

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

有効需要

ゆうこうじゅよう

取得・利用したいという希望に、支払能力等が伴った需要です。価格や賃料の成立を支える要素になります。

確認するポイント人口の多さだけでなく、用途、所得、事業採算、競合供給を確認します。

関連する解説人口減少で不動産価格はどう変わる？世帯と地域需要の読み方

制度・基準の確認：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

土地収用法

とちしゅうようほう

一定の公共事業に必要な土地等の収用・使用と、その補償に関する手続を定める法律です。

確認するポイント通常の任意売買とは手続・評価条件が異なり、対象権利と補償範囲を確認します。

関連する解説再開発の補償と移転｜事業方式ごとの確認ポイント

制度・基準の確認：土地収用法

損失補償

そんしつほしょう

公共事業等によって生じる財産上の損失について、基準等に基づき補うことです。土地価格や移転費等が問題になります。

確認するポイント土地の価格、建物移転、営業等の補償を分けて確認します。

関連する解説再開発の補償と移転｜事業方式ごとの確認ポイント

制度・基準の確認：土地収用法

国土利用計画法

こくどりようけいかくほう

国土利用の計画や土地取引の届出等を定める法律です。一定規模以上の土地取引では届出の確認が必要になります。

確認するポイント所在地、面積、一団の土地としての扱い、契約時期を確認します。

関連する解説外国人の土地取得ルール｜政策提言と現在の届出制度を分けて確認

制度・基準の確認：国土利用計画法

公拡法

こうかくほう

「公有地の拡大の推進に関する法律」の略称です。一定の土地取引に関する届出等を通じ、公共用地の取得を促進します。

確認するポイント国土利用計画法の届出とは別制度で、対象区域・面積・手続時期を確認します。

関連する解説再開発の補償と移転｜事業方式ごとの確認ポイント

制度・基準の確認：国土交通省「公拡法の手続き概要」

環境リスク調査

かんきょうりすくちょうさ

土壌汚染、アスベスト等の有害物質、土地利用履歴などを調べ、利用・費用への影響を把握する調査です。

確認するポイント履歴・資料調査と、採取分析等の詳細調査の範囲を区別します。

制度・基準の確認：環境省「土壌汚染対策法」

土壌汚染

どじょうおせん

土壌に有害物質が含まれ、健康リスクや土地利用・取引上の問題となる状態です。

確認するポイント指定区域の有無だけで判断せず、利用履歴、調査結果、対策費と利用制約を確認します。

制度・基準の確認：環境省「土壌汚染対策法」

アスベスト（石綿）

あすべすといしわた

建材等に使われてきた繊維状鉱物で、飛散・吸入による健康被害が問題となる物質です。

確認するポイント建材の使用状況や改修・解体時の調査、除去等の費用・手続を確認します。

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制度・基準の確認：厚生労働省「アスベストに関するQ＆A」

ハザードマップ

はざーどまっぷ

洪水、土砂災害等の想定区域や避難情報などを示す地図です。災害の種類によって表示範囲や前提が異なります。

確認するポイント区域外でも被害がない保証はなく、想定条件・更新日・現地の地形を確認します。

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制度・基準の確認：国土交通省「災害リスク・対策の鑑定評価への反映」

地盤・液状化リスク

じばんえきじょうかりすく

地盤の強度、沈下、地震時の液状化等に関する条件です。建築方法や対策費に影響する場合があります。

確認するポイント広域地図と個別敷地の地盤調査を使い分け、必要に応じ専門調査を行います。

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制度・基準の確認：国土交通省「災害リスク・対策の鑑定評価への反映」

特定空家等・管理不全空家等

とくていあきやとうかんりふぜんあきやとう

空家法に基づき、危険・衛生・景観等の問題がある空き家や、管理不全が進むおそれのある空き家として措置の対象となる区分です。

確認するポイント区分と行政措置の段階で扱いが異なり、修繕・除却費や税特例への影響を確認します。

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制度・基準の確認：国土交通省「空家法関連情報」

解体・除却費

かいたいじょきゃくひ

建物等を取り壊し、廃材処理や整地等を行うための費用です。土地の売却・利用計画にも影響します。

確認するポイント構造、規模、道路条件、有害物質、地中障害物、必要な届出等を確認します。

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制度・基準の確認：国土交通省「建設リサイクル法」