一物五価とは？5つの価格指標と評価時点の違い

この記事の結論

一物五価は、同じ土地でも目的や時点の異なる価格があることを表す呼び方です。各指標に優劣を付けたり、一定の比率で売買価格へ換算したりするものではありません。

固定資産税の通知書、路線価図、不動産会社の査定書に違う数字があっても、直ちに誤りとはいえません。まず何のための価格か、どの時点・範囲を示すのかを読みます。

一物五価の数字を同じ土俵に置かない

地価公示と都道府県地価調査は標準地・基準地の価格であり、自分の土地そのものの評価とは限りません。形状、道路、面積、利用制限が異なれば調整が必要です。相続税路線価と固定資産税評価額も、それぞれの税制度で使う値です。

鑑定評価は、個別の不動産について基準に沿って経済価値を判定するものです。「一物五価とは別次元の真の価格」というものではなく、対象・価格時点・価格の種類・調査条件を明示して根拠を説明します。公示価格等も必要に応じて参照します。

土地・建物の別、所有権・借地権等の別、単価と総額、評価対象の面積を確認し、その後で時点をそろえます。価格差を見つけたら、税の軽減や建物の有無など前提の差を確認します。税申告にどの値を使うかは、税理士と適用制度を確認してください。

あります。都道府県地価調査を別に数えるかなど、整理の仕方による呼び方です。呼称より各資料の目的を確認します。

評価額と課税標準額も区別が必要です。特例等が反映された課税標準額を、そのまま売買価格とみなせません。

参考資料・確認日：2026年10月15日

確認表と手順は、資料と判断条件を整理するための当社による説明です。個別の法務・税務・技術上の判断は、それぞれの専門家に確認してください。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。