マンションの5年転売禁止は全国共通？｜千代田区の要請と契約確認

この記事の結論

マンションの転売禁止について、千代田区の原則5年という要請と、不動産協会の短期転売対策、各物件の契約条項は別です。全国の全マンションを5年間売れなくする一律の法律が、この要請でできたわけではありません。対象事業と契約上の例外・手続きを確認します。

2025年9月時点の業界コメントだけで説明を止めず、その後の不動産協会の公表と千代田区の方針を踏まえて整理します。本稿は自治体の要請の範囲と、購入者が契約を読む際の注意点に絞ります。

転売禁止の判断条件と資料を整理する流れ — 目的・時点・資料・判断根拠を分けて確認します。

1. 千代田区の要請は、対象事業が限定されている

千代田区は2025年7月18日、不動産協会へ、総合設計等の都市開発諸制度を活用する事業や市街地再開発事業のうち、これから許認可等を受ける事業で販売するマンションを対象に要請しました。内容は引渡し後原則5年間の転売を制限する特約と、同一建物で同一名義による複数購入の禁止です。すでに存在する全住戸や全国の売買に一律適用される規定と読み替えないようにします。

2. 業界の対策と、個別の販売条件を照合する

不動産協会は2025年11月25日、登録・購入戸数の上限、名義の厳格化、引渡しまでの売却活動禁止を基本とする取組みを公表しました。会員各社の判断で順次進める内容で、引渡し後5年の全国一律禁止とは異なります。千代田区は2026年2月の方針でも、関係機関・事業者と連携して転売抑制に取り組むとしています。実際の物件では、募集要項、重要事項説明、契約書のどこに条件が置かれるかを確かめます。

3. 売却・賃貸・名義変更の条件を、それぞれ確認する

期間の起算日、対象行為、事前承認、違反時の扱い、やむを得ない事情の例外を条文で確認します。転勤や相続等が常に例外になるとは限りません。賃貸への転用は売却制限とは別に、ローン契約や管理規約等も関係します。特約の有効性や紛争時の対応は具体的な文言と事情により判断が必要です。将来の住み替え計画を伝え、販売担当の口頭説明だけでなく書面で回答を得ると、条件の食い違いを減らせます。

転売制限を確認する契約チェック表

転売制限を確認する契約チェック表
論点	確認する内容	資料
対象	事業、住戸、販売期、買主	募集要項、自治体・事業者の案内
期間	起算日、終了日、引渡し前後	契約書の条項
行為	売却活動、譲渡、賃貸、名義変更	禁止・承認の対象を個別確認
例外・違反	例外事由、申請、解除・違約金等	条文と書面回答

よくある質問

千代田区のマンションは、すべて5年間売れませんか？

そのような一律の説明はできません。要請の対象事業と、個別物件で採用された契約条件を確認します。

引渡し後の特約は、どうせ無効なので無視できますか？

一律に無効と判断することはできません。契約文言と事情を示し、必要に応じ弁護士へ確認してください。

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参考資料・確認日：2026年10月15日

資料の確認手順や比較表は当社による実務上の整理です。個別案件では、契約・資料・適用制度に応じた確認が必要です。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。