中古戸建ての平均価格をどう読むか、物件構成の変化を見抜く3つの視点

中古戸建ての平均価格、東京都の上昇をどう位置付けるか

R.E.portは10月8日、東京カンテイの9月の中古木造一戸建て住宅平均価格動向を報じました。東京都は8,067万円で、前月比17.1％上昇とされています。調査対象は敷地面積100～300平方メートル、最寄り駅から徒歩30分以内またはバス20分以内、土地・建物ともに所有権の木造物件です。

対象条件が示されていることは、統計の適用範囲を検討する上で重要です。例えば、借地権付きの住宅や対象より小さい敷地を評価する場合、そもそも同じ対象群ではありません。東京都全体の平均を、特定の駅や街区の住宅にそのまま置き換えることもできません。

同じ集計条件でも、実際に含まれる物件の地域、面積、築年数、状態は毎月同一とは限りません。平均の上昇には、個々の物件の価格の変化と、集計物件の構成の変化が混在する可能性があります。ただし、本稿で個票を確認したわけではなく、今回の上昇原因が構成変化だったと断定するものではありません。

評価の説明では、統計の数値を紹介した後に、対象不動産と共通する条件・異なる条件を示すと、資料を使う理由が伝わりやすくなります。地域を狭めた情報や、条件の近い取引資料などとの照合を行い、一つの平均値だけを結論の根拠にしないことが大切です。

数値と集計項目の原資料は、東京カンテイ「2026年9月 中古一戸建て平均価格」で確認できます。平均値だけでなく、併記された平均面積・築年も照合してください。

中古戸建ての平均価格を使う前の3つの確認

下表は資料の比較可能性を点検するための観点です。機械的な補正率を示すものではありません。

よくある質問（Q&A）

アデックスの視点：平均が動く仕組みを数値で説明する

アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社は、市場資料の数値と、評価対象に適用する判断を分けて説明することが重要だと考えます。平均値の上昇は有用な市場情報ですが、対象物件の地域や権利、建物状態を省略できるわけではありません。

次の表は、低価格群を各4,000万円、高価格群を各8,000万円と固定し、集計される戸数の比率だけを変えた仮想例です。実際の調査の内訳や算出方法を再現したものではなく、価格が同じでも構成の変化で単純平均が動く仕組みを示しています。

まとめ

中古戸建ての平均価格を読む際は、対象、構成、時点の3点を確認します。平均値が動いたことと、対象物件の価値が同じ割合で動いたことは、別々に検討すべき事項です。

評価実務では、統計から分かることと追加調査が必要なことを明確にし、比較可能な資料と組み合わせて説明することが重要です。

関連記事：売り出し価格・成約価格・鑑定評価額の違いも併せて確認すると、統計が示す価格の種類を整理できます。