実家の売却見込み額と、相続税を計算するための評価額は同じではありません。税額の確認と、納税に使える現金の確認を別々に進めると、売却を急ぐべきかどうかも考えやすくなります。
近所で似た家が高く売り出されている。「うちの実家も値上がりしたなら、相続税がかかるのでは」。気になるニュースですが、広告に載っている金額を、そのまま実家の相続税の計算に使うことはできません。
2026年10月24日のまいどなニュースは、都市部の自宅不動産などを背景に、一般的な家庭でも相続税の確認が必要になる場合を取り上げました。大切なのは「富裕層かどうか」という感覚ではなく、何を、どの方法で評価し、どれだけの現金を用意できるかを分けて見ることです。
一つの家に、違う目的の価格がある
売出価格は、売主が市場に示す募集条件です。実際に売買が成立する価格とは限りません。さらに、相続税で使う土地・家屋の評価は、税務上のルールに沿って求めるもので、売出価格とも成約価格とも役割が違います。
国税庁の説明では、土地は路線価方式または倍率方式で評価し、家屋は原則として固定資産税評価額に基づいて評価します。土地の形や利用状況などの確認も必要で、路線価に面積を掛ければどの土地でも計算が終わるわけではありません。
一方、売却して現金を用意する場面では、市場でどの程度の価格・期間が見込めるかが問題になります。税務上の評価額が分かっても、その額で買い手が見つかるとは限らないのです。
| 数字 | 主な目的・性格 | そのまま置き換えられないもの |
|---|---|---|
| 売出価格 | 売主が提示する募集条件 | 成約価格、相続税評価額 |
| 成約価格 | 実際の売買で合意した価格 | 別の時期・条件の物件価格 |
| 相続税評価額 | 税務上のルールに基づく評価 | 現金化できる額や時期 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税等の評価の基礎 | 土地の相続税評価額そのものとは限らない |
| 鑑定評価額 | 目的・価格時点・条件を定めて専門的に判定 | 税務申告へ無条件に採用できる金額ではない |
「自宅と預金」だけで、判定を終えない
相続税の基礎控除は、3,000万円に法定相続人一人当たり600万円を加える仕組みです。たとえば法定相続人が3人なら4,800万円。ただし、比べるのは家の広告価格と預金残高を単純に足した数字ではありません。
国税庁は、財産に加え、債務などの控除や加算対象の贈与財産を考慮することを示しています。保険金などにも税務上の取扱いがあるため、まず対象となりそうな財産と負債を一覧にし、計算方法を税理士へ確認するのが実務的です。
ここで便利なのは、「資料の金額」と「何の金額か」を同じ行に書くことです。土地について税金の通知書の額、近隣の売出価格、過去の査定額があっても、どれか一つを正解として転記せず、資料名と時点を残しておきます。
不動産・預金・負債などを一覧へ
適用する評価方法と特例を税理士へ
売却条件・費用・所要期間を調べる
必要な現金と期限を照合する
評価額が高い家でも、すぐ現金になるとは限らない
不動産が財産の大半を占める場合、評価額の話と資金繰りの話がずれやすくなります。土地として価値があっても、家族が住んでいる、共有になっている、売却条件の調整が必要といった事情があれば、予定どおりに現金化できるかは別に確認が必要です。
たとえば、納税に必要な現金を仮に600万円、すぐ使える預金を400万円と置くと、不足額は200万円です。これは説明用の資金計画で、税額計算の例ではありません。実家の評価額がいくらかだけを話し合っても、この不足をいつどう用意するかは解決しません。
| 項目 | 仮の金額・条件 | 確認する点 |
|---|---|---|
| 納税に必要な現金 | 600万円 | 税理士に税額・期限を確認 |
| 使える預金等 | 400万円 | 他の支払いに必要な分を除けるか |
| 差額 | 200万円 | 資金確保の手段と時期 |
| 不動産の売却 | 価格・時期は未確定 | 契約から入金まで、費用を含めて検討 |
相続税の申告・納付は、通常、死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。売却の話がまとまるまで税務の相談を止めず、期限から逆算して進めます。特例を使って税額がなくなる場合も、申告が必要となる制度があるため、適用条件と手続きは一緒に確認しましょう。
不動産の資料は「価格を下げる材料探し」にしない
不整形地、接道、利用制限などの資料は、結論ありきで評価を下げるために集めるものではありません。対象不動産の状態を正しく伝えるためのものです。都合のよい情報だけを取り出すと、税務と市場の双方で説明が食い違います。
所在地と地番、土地・建物の面積、権利関係、利用状況、契約書、図面、現地写真などを整理し、資料ごとの時点も残します。古い測量図に書かれた面積と登記面積が違うなら、その違い自体を確認事項として渡してください。
不動産鑑定士は、不動産の経済価値を専門的に検討する役割を担います。相続税申告や特例の適用判断を担う税理士とは、目的と使う資料をすり合わせる必要があります。鑑定評価書があれば申告額が必ず下がる、という関係ではありません。
Q. 近隣の売出価格が上がると、相続税評価額も同じ割合で上がる？
A. 同じ割合とはいえません。評価の目的や方法、基準となる時点が異なります。近隣広告は市場を知る手掛かりにし、税務評価は適用する年分や個別条件を確認して求めます。
Q. 不動産の評価を調べてから税理士に相談した方がよい？
A. 資料がそろい切る前でも、期限と財産の大まかな内容を相談する方が進めやすくなります。不動産について何を追加確認すべきかを先に決めると、必要な調査を絞れます。
アデックスの視点：税務と市場の数字を、同じ表の別の列へ
アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社は、不動産の価格を検討する際に、目的と時点、権利や利用の条件を明確にすることを重視します。相続では特に、税務評価と売却見込みを混ぜずに並べることで、家族や専門家の話し合いが具体的になります。
実家の値上がりのニュースを見たら、まず「いくらになるか」だけでなく、「何のための価格を知りたいか」を考えてみてください。税額の確認と資金の準備を二本立てにすることが、慌てて売却を決めないための出発点です。
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