価格時点は、いつの価値を求めるかを定める日です。過去の評価では、その日の物件の状態と市場を確認できる資料が必要で、現在の現地調査だけでは埋められない情報もあります。
「現地を見るのは来月なのに、去年の価格を調べられますか」。相続や過去の取引について話し合うとき、こうした疑問が生まれます。建物は今もそこにあっても、去年と同じ状態とは限りません。入居者が変わり、修繕を終え、近隣に新しい建物が建っていることもあります。
過去の鑑定評価で必要なのは、現在の価格を日数で割り戻すことではありません。いつの価値を求め、その日の物件と市場を何で確かめるのかを、最初に決めることです。
鑑定評価の価格時点は「いつの価値か」を示す
価格時点とは、鑑定評価額を決める基準日です。評価を依頼した日、現地調査をした日、評価書が発行された日と、必ず同じになるものではありません。
現在の売却に使う評価なのか、過去のある日にどの程度の価値があったかを知りたいのかで、集める資料が変わります。依頼時には「なるべく新しい価格が欲しい」とだけ伝えるのでなく、誰が何の判断に使うかを説明します。利用目的に応じて、価格時点を検討する必要があるためです。
日本不動産研究所は、過去時点の評価について、対象不動産の確認や資料収集が可能であることを条件として説明しています。過去の日付を指定すれば、必ず同じ精度で評価できるわけではありません。
| 日付 | 何を表すか | 資料で確認したいこと |
|---|---|---|
| 価格時点 | いつの価値を求めるか | 依頼目的との対応 |
| 現地調査日 | いつ現況を確認したか | 価格時点からの変化 |
| 資料作成日 | いつ記録が作られたか | 記載内容がどの期間を示すか |
| 評価書発行日 | いつ成果物が発行されたか | 価格時点や調査日の代わりにしない |
まず、現在までに変わったことを書き出す
例えば、昨年末の賃貸建物の価格を知りたいとします。今年の春に空室が埋まり、夏に屋上の防水工事を行ったなら、現在の賃料表と写真だけで昨年末を説明するのは難しくなります。
昨年末に何室が貸され、どの契約が有効だったか。防水工事が必要な状態だったか、既に発注されていたか。こうした事実を、当時の契約書や管理報告、写真、工事の見積書等で確認します。後から完成した工事を、昨年末にも済んでいたものとして扱わないためです。
ただし、後日に作られた資料が全て使えないわけではありません。例えば後日整理された入金一覧でも、対象期間や元の帳票が分かれば、当時の収入を確かめる手掛かりになります。「いつ作られたか」と「いつの事実を記録しているか」を分けて読みます。
現在の写真では分からない部分を、記録で埋める
写真を探すときは、きれいに写っているかより、撮影時期と場所が分かるかを見ます。外壁の傷みが写っていても、別の棟の写真であれば確認資料として扱えません。ファイル名だけでなく、前後の記録や管理会社の報告と照らして、どこの状態かを確かめます。
修繕履歴は、請求書だけでなく、工事範囲、実施時期、完了の記録が手掛かりになります。「屋根修理」と一行だけある場合、全面更新か部分補修かで意味が違います。過去の状態を推測で埋めず、確認できる範囲と不足を分けます。
土地についても、現在の道路、利用規制、敷地の範囲を当然に過去へ当てはめられるとは限りません。分筆や隣地との一体利用、用途変更等があれば、その前後を示す資料を探します。登記だけで全ての利用状況が分かるわけではありません。
市場の時間差も、建物の変化とは別に考える
物件の状態が変わらなくても、周辺の市場は動きます。取引価格の資料を見るときは、地域、用途、面積、道路条件だけでなく、取引の時期も確かめます。今の募集価格を並べて、そのまま一年前の価格とすることはできません。
逆に、当時の取引事例が一件あれば十分ということでもありません。国土交通省は、取引価格には個別の要因や取引事情による違いがあると説明しています。特殊な条件の一件を、地域全体の標準と見ないようにします。
市場の変化と建物の変化を、同じ「値上がり率」でまとめないことも大切です。建物の稼働率が上がったという個別物件の変化と、周辺の取引水準が上がったという市場の変化は別の要素です。両者を区別せずに一括りの上昇率として扱うと、過去時点の価格を正しく把握できなくなるおそれがあります。
依頼前に、資料を三つに分けて渡す
一つ目は価格時点に近い資料、二つ目は現在の資料、三つ目はその間の変化を示す資料です。この分け方なら、古い資料が不足していても、何が分かっていないのかを伝えやすくなります。
| 区分 | 例 | 読み取る際の注意 |
|---|---|---|
| 価格時点に近い記録 | 賃貸借契約・賃料表・管理報告 | その日に有効な内容か |
| 現在の記録 | 現況写真・最新の契約一覧 | 当時と同じと決めない |
| 変化を示す記録 | 退去・入居・工事・利用変更 | 開始日・完了日・対象範囲 |
| 不足している情報 | 不明な修繕時期・欠けた契約書 | 推測と確認済みの事実を分ける |
資料に付箋を付けるなら、「古い書類」と一括りにするより、「昨年末の契約状況」「今年行った工事」と目的を示す方が役立ちます。原本の書込みや改変はせず、写しや一覧で整理します。第三者の個人情報が含まれる場合は、必要な範囲と渡し方も依頼先へ確認します。
調べられないことは、額を出す前に相談する
建物が既に取り壊され、当時の図面や写真がほとんどない場合など、対象や状態の確認に大きな制約が出ることがあります。資料がない部分を都合のよい想定で埋めるのではなく、依頼目的に対応する調査が可能かを、早い段階で不動産鑑定士へ相談してください。
「おおよその額でよい」という依頼でも、その額を裁判や税務など別の目的へ使う予定があれば、後から用途を広げず先に伝えます。成果物の形式と調査範囲が、使いたい場面に合うかを確認するためです。
Q. 現地調査日が価格時点より後でも評価できますか？
A. 過去の対象物件と市場を確認できる資料があるかによります。日付だけで可否を決めず、その間の変化と資料の有無を伝えて相談します。
Q. 過去の購入価格が分かれば、当時の価値も分かりますか？
A. 購入価格は有用な情報ですが、取引事情や対象の条件も確認が必要です。一つの契約額だけで、その時点の評価額と同じとは決められません。
アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社では、鑑定評価のご相談にあたり、利用目的、価格時点、対象の権利、手元にある資料を確認します。資料探しの前に目的を伝えることが、必要な調査を見極める第一歩です。
