フリーレント付きの賃料｜実際の負担を比べる方法

フリーレント付きの賃料を比べるときは、月額だけでなく、どの費用が何か月免除されるかを確かめます。同じ賃料表示でも、共益費が免除されるか、途中解約で精算が必要かによって、契約期間全体の負担が異なります。募集条件を比較する場合と、賃料を鑑定評価する場合を分けて見ていきます。

フリーレント付きの賃料で先に見る書類

募集資料の「フリーレント2か月」という表現だけでは、賃料、共益費、駐車場費などのうち、何が免除されるかはわかりません。開始日、免除の対象、終了日、途中解約時の条件を、契約案と特約で確認します。

内装工事のための引渡し日と賃料の発生日が違う物件では、いつから事業に使えるかも比べます。免除期間が長くても、営業や入居の開始が遅ければ、使い手にとっての利点は同じとは限りません。

Aは月額30万円で最初の2か月の賃料を免除、Bは月額28万円で免除なしとします。24か月継続し、共益費や一時金を除けば、Aの賃料総額は660万円、Bは672万円です。単純に24で割った月当たりは、Aが27万5千円、Bが28万円になります。

差は2年間で12万円です。Aだけに月1万円の追加費用があれば、それだけで2年間の差が逆転します。また免除分の返還が必要な解約条件があるなら、短期利用時の結果も違います。何を除いた比較なのか、同じ表の中に残しておきます。

募集賃料は、貸主が示している条件です。最終の契約には、免除期間の短縮・延長、内装費の分担、敷金など、広告からは読み取れない条件が入ることがあります。成約か募集か、条件の確認日はいつかを事例ごとに明記します。

契約対象の面積もそろえます。共用部分を含む面積と専有面積を混ぜて坪単価を出すと、賃料条件をそろえても比較はずれます。比較の目的に応じて、面積の定義と費用の範囲を先に決めます。

国土交通省の鑑定評価基準では、賃料を把握する際に、実質賃料と支払賃料を区別する考え方が示されています。賃料の種類や一時金の扱いなどは、契約と依頼の目的を踏まえて検討します。ここでの月平均は、提示条件を比べるための単純な計算です。

たとえば借主が最初の半年の資金繰りを知りたいなら、総額の月平均に加え、実際の入金・支出時期を月別に見る必要があります。貸主が市場賃料を知りたい場合には、地域や用途、時点の近い事例がどこまでそろうかが別の論点になります。

依頼者は募集資料、契約案、賃料の発生日、費用の内訳をまとめ、口頭で聞いた条件には確認日を添えます。不明な費用をゼロと置くと見かけ上の差が大きくなるため、確認済みの条件だけで比較した結果と、追加で尋ねる事項を分けましょう。

契約次第です。免除の対象に共益費が含まれるかを特約で確認します。

その物件の仮定に基づく負担の指標です。市場賃料の判断には類似事例と契約条件の検討が必要です。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。