中古戸建ての掲載1億円と反響5,763万円。差を査定でどう読む？

近所の中古戸建ての広告を見て、「うちも同じくらいで売れるのでは」と思うことは自然です。売り出した値段、買い手が問い合わせた物件の値段、契約で決まった値段には、それぞれ別の役割があります。査定の出発点は、広告の数字を一つ持ってくることより、何を比べるかを決めることです。

1. 掲載価格で売出し中の競合を確認する
2. 反響価格で問い合わせがあった物件群を見る
3. 近い条件の成約事例を個別の査定に使う

東京23区の掲載価格が1億円を超えた調査を読む

LIFULLが2026年11月11日に公開した10月のレポートによると、同社サービス上で東京23区の中古戸建ての掲載価格は1億22万円、問い合わせがあった物件の価格は5,763万円でした。掲載と反響は同じ物件を追跡した集計ではありません。反響価格は、問い合わせた人が実際に支払った額や購入予算を示す数字でもありません。価格帯、地域、面積など、集計に入った物件が同じ条件とは限りません。差額から値引き幅や契約金額は分かりません。

自宅の査定では、まず近い条件の成約事例を探す

同じ駅の利用圏内で、土地面積、道路との接し方、建物の築年や状態が近い成約を探します。たとえば同じ町内の戸建てでも、車が入りやすい幅の道路に面する家と、玄関まで階段を上る家では、広告を見た人が現地で気にする点が違います。金額を並べるだけでなく、条件の違いと、それが買い手の判断にどう関わるかを整理します。

似た取引が少ない場合は、時期か地域のどちらを広げたかを明記します。築年が離れた事例を使うなら、修繕の記録や建物の状態も確認します。建物を使い続ける想定の価格と、取り壊して土地を活用する想定の価格では、調査する費用や買い手の候補も変わります。

売り出し中は価格と問い合わせの内容を照らし合わせる

次に売り出し中の物件を見て、価格帯が重なる競合と比べます。問い合わせが少ない場合は、広告が届いているか、交通や道路の条件、建物の説明に不足がないかを確認します。内見は多いのに申込みが来ない場合は、現地で検討の妨げになった点を聞き取ります。価格変更を話し合うときは、いつ、どんな反応があったかと、買い手が比べられる物件の変化を一緒に見ます。

査定を受け取ったら、比較した成約の時期、売り出し中の競合、物件固有の条件をそれぞれ尋ねてください。複数の査定額に開きがあるとき、各社がどの物件を根拠にしたかをそろえると、違いを判断できます。

出典 LIFULL HOME’Sマーケットレポート 2026年10月（中古価格動向）