都心5区のオフィス空室率1.75％。賃料査定でどこまで参考になる？

都心のオフィス空室率が下がったと聞いて、自社ビルの募集賃料を上げられると考える貸主もいます。査定で最初に確かめるのは、自分の物件と似た貸室がその統計に含まれるかです。

1. 市場全体　集計地域、対象ビル、データの月
2. 近隣の競合　立地、規模、設備、入居可能日
3. 契約条件　共益費、免除期間、工事負担

都心5区のオフィス空室率と調査対象

三鬼商事の11月12日更新の2026年10月時点のデータでは、東京の都心5区の平均空室率は1.75％で、前月から0.10ポイント低下しました。平均賃料は坪あたり24,245円で、前月から260円上昇しました。対象は基準階面積100坪以上の主要な貸事務所ビルです。

空室率は、募集床面積の合計を貸室床面積の合計で割った指標です。駅から離れた小規模ビルでも同じ条件で借り手がつくとは限りません。

競合区画を同じ条件で比べる

統計上の募集床面積には退去前の面積も含まれます。平均賃料は基準階の募集賃料で、共益費と消費税を含みません。個別の貸室を比べる場合は、同じ駅勢圏で、面積・築年・設備・入居可能時期が近い区画を探します。

たとえば40坪を探している借り手なら、同じ駅の100坪フロアより、隣駅で40坪に近い区画を先に見ることがあります。候補を広げたときは、その理由も残します。

契約上の負担まで比較する

契約を比べる際は、賃料に加えて共益費、賃料免除期間、内装工事の負担、引渡し条件を並べます。例えば賃料表示が同じでも、入居前の工事費が借主負担なら、初年度の支出は違います。条件をそろえたうえで、募集賃料をどう見直すか考えます。

仮に月額賃料が同額なら、賃料免除が1か月長い区画は、賃料だけで初年度に月額1か月分の差が出ます。内装工事が借り手負担ならその差は縮まります。初年度にかかる費用と、通常月に続く費用を分けて比較します。

よくある質問：都心平均を自社物件の募集額に使えますか？

市場平均は募集環境の目安です。実際に契約した賃料や、特定の区画で実現できる金額は別途、取引事例と契約条件から検討します。

募集価格と成約価格の違いも参考にしてください。