親名義の家を建て替える前に｜名義・資金・土地の4つの確認

この記事の結論

親名義の家の建替えでは、古い建物、新しい建物、土地を分けて、所有者と資金負担を確認します。建替えと増築では取扱いが異なるため、名義だけを選ぶように考えないことが重要です。

工事契約の前に、親本人の意思、土地を使う条件、借入れ、相続との関係を整理します。価格の評価だけで贈与税や所有権の問題が決まるわけではありません。

新築と既存建物への増築を分ける

新築では建築費の実際の負担と登記する持分の関係を確認します。一方、親名義の建物に子が増築する場合、国税庁は増築部分が原則として親の所有となり、対価の支払い等がなければ贈与税の問題が生じると説明しています。持分移転にも別の税務論点があるため事前相談が必要です。

親所有の土地か、借地か、共有かを登記と契約で確認します。親の土地を無償で使う場合の税務上の扱いと、地主から借りた土地に建てる場合の承諾等は異なります。通行・掘削、接道、建築可能な規模も建築担当者と確認します。

親の住まい方、子の資金負担、借入契約・担保、将来相続時の扱いを整理します。親本人が内容を理解して判断できることが重要で、子や将来の相続人の希望だけでは進められません。権利・税務・登記の条件を確認してから工事を発注します。

資金負担と名義の関係によって贈与等の問題が生じ得ます。契約前に税理士等へ確認します。

評価は金額の検討資料です。持分は権利と資金負担・合意・税務を含めて確認する必要があります。

参考資料・確認日：2026年10月15日

確認表と手順は、資料と判断条件を整理するための当社による説明です。個別の法務・税務・技術上の判断は、それぞれの専門家に確認してください。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。