2026年上期の不動産取引市場調査では、取引総額が約3.5兆円と公表されました。ただし、取引総額は価格指数ではありません。大型物件が多く売れた場合にも増えるため、対象となる市場・物件の種類・取引の条件を確かめてから個別評価へつなげます。
「不動産の取引が活発なら、自分の物件も高くなっているのでは」。市場のニュースを読むと、そう期待したくなります。ただ、取引された金額の合計と、一つの物件の価格の変化は、分けて考える必要があります。
日本不動産研究所が2026年10月23日に公表した不動産取引市場調査では、2026年上期の取引規模は約3.5兆円とされています。ここでは、この数字を一棟のビルや賃貸住宅の評価へどうつなげて読むかを考えます。
3.5兆円は、どの不動産を集めた数字か
同調査は、公表された取引事例などを集計し、私募REITの推計取引量も加えたものです。主に都市圏の投資用・事業用不動産を対象とし、一般に公表されない個人の住宅売買などは含まれません。すべての土地・建物の売買を漏れなく足した数字ではない点が、最初の確認です。
公表概要では、2026年上期はオフィスとレジデンスの取引が活発で、前期より構成割合が高まったことも示されています。ただし、それをそのまま地方の小規模アパートや、個人が住む戸建ての価格変動へ置き換えることはできません。
全国のニュースと、いま評価したい物件の間には距離があります。その距離を埋めるには、「同じ用途か」「似た規模か」「同じような買い手が検討する物件か」を確認します。数字が大きいほど、この作業を省略しないことが大切です。
何が集計され、何が含まれないか
用途・地域・規模の偏りはないか
同じ買い手が比較する物件か
賃貸条件・建物状態・取引時点を確認
取引総額は「一件の値段×件数」だけでも変わる
話を単純にするため、すべて同じ価格の物件が売れたと仮定します。一件10億円の物件が10件なら合計100億円、同じ10億円で15件なら合計150億円です。総額は50％増えても、一件の価格は変わっていません。
今度は、10億円の物件が10件売れた市場に、100億円の大型物件が一件加わったと考えてみましょう。総額は200億円になり、平均額も大きくなります。それでも、元の10億円の物件が値上がりしたことにはなりません。
| 場面 | 取引の内訳 | 総額 | この例から言えること |
|---|---|---|---|
| 基準となる場面 | 10億円の物件が10件 | 100億円 | 比較の出発点 |
| 件数が増える | 10億円の物件が15件 | 150億円 | 同じ価格でも総額は増える |
| 大型物件が加わる | 10億円が10件＋100億円が1件 | 200億円 | 物件構成の変化でも総額は増える |
これは仕組みを説明する計算例で、今回の調査の内訳を再現したものではありません。実際の取引総額には、件数、物件の規模、用途の構成、価格の変化が同時に影響します。総額の伸びだけから、そのうち一つを原因と決めることはできません。
半年の数字を二倍して、年間の実績と呼ばない
約3.5兆円を単純に二倍すれば約7兆円です。しかし、その計算は後半も同じペースだった場合の目安であり、一年が終わった実績ではありません。大型取引がいつ成立するかによっても、半期ごとの金額は動きます。
市場資料を社内説明や評価の背景資料に使うときは、「2026年上期」という期間を数字と一緒に残しましょう。年間実績と半期実績を同じグラフへ並べる場合も、期間の違いが伝わる表示にします。資料の見出しを短くするために期間を落とすと、読み手が別の比較をしてしまいます。
また、公表値は追加情報などで更新されることがあります。過去の資料と最新資料で数字が違う場合は、計算ミスと決めつけず、集計時点や改訂の有無を確認します。
鑑定評価では、総額の勢いより「比べられる条件」を探す
不動産鑑定評価基準では、取引事例を選び、取引事情、時点、地域や物件ごとの条件などを比較する考え方が示されています。市場全体の資料は背景をつかむために役立ちますが、個別の物件の価格をそのまま決める資料ではありません。
例えば、近い場所にある二つの賃貸ビルでも、契約期間が長い優良テナントのいる物件と、近く大きな区画が空く見込みの物件では、買い手が想定する収入の安定性が変わります。同じ市場の中にあっても、見ている条件は違います。
評価を依頼する側が用意できるのは、賃貸借契約、入退去の予定、賃料の入金状況、修繕履歴など、自分の物件の条件を伝える資料です。ニュースの数字に合わせて希望価格を決める前に、その物件がどの市場で、何と比較されるのかを確かめましょう。
Q. 取引総額が大きい市場なら、売りやすいと考えてよい？
A. 買い手の動きを知る手掛かりにはなりますが、個別物件の売却期間や価格は別に確認します。用途、規模、所在地、契約条件によって、検討する買い手の範囲が異なります。
Q. 市場調査の数字を、不動産の値上がり率として使える？
A. 取引総額の増減を、そのまま価格の変化率として使うことはできません。価格水準を比較したい場合は、物件構成や条件の違いを扱える資料と方法を選ぶ必要があります。
アデックスの視点：数字を使う前に、数字の役割を決める
アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社では、評価の背景となる市場動向と、対象物件の個別条件を結び付けて考えます。大きな取引総額を「好材料」として添えるだけでなく、その資料がどの疑問に答えるのかを明らかにすることが重要です。
「市場で資金が動いているか」を知りたいのか、「この一棟の価格」を知りたいのか。問いが違えば、必要な資料も違います。3.5兆円という数字を出発点に、物件の条件まで一段ずつ近づけて読むことが、納得できる評価の説明につながります。
あわせて読みたい：不動産評価の価格時点とは、実査日と報告日を分けて資料をそろえる方法｜アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社
