マンション再生の改正法｜2026年施行後の確認点

この記事の結論

マンション再生に関する令和7年改正法は、一部を除き2026年4月1日に施行されました。建替え等の決議要件や再生手法が見直されていますが、すべてのマンションが単純多数決で建替えられるわけではありません。適用条文、建物の状態、経過措置、資金計画を分けて確認します。

法改正は意思決定と事業実施の選択肢に関わります。一方、建築費、所有者負担、仮住居、完成後の需要は別の検討課題です。従来の記事にあった「法案の予定」という説明を、2026年10月15日時点の施行状況に合わせて整理します。

マンション再生の決議要件は一律ではない

建替え決議は原則として区分所有者と議決権の各5分の4以上が基本です。耐震性不足など法令所定の客観的事由がある場合には各4分の3以上へ緩和される仕組みがあります。通常の管理決議と建替え決議を混同せず、要件に該当する根拠資料や団地型の特則も確認します。

連絡が取れない所有者を管理組合の判断だけで決議の母数から外すことはできません。所在等不明区分所有者の決議参加を除外する制度には裁判所の手続が必要です。また、建替えに加え、建物更新や建物・敷地の売却等についても制度が整備されました。手法ごとの要件と費用を比較し、先に結論を固定しないことが大切です。

改正の主要部分は2026年4月1日施行ですが、内容によって施行日が異なり、経過措置もあります。すでに進行中の計画は、決議や認可等の時点を確認します。管理組合は法務・建築・事業計画・価格評価の役割を分け、法的に可能であることと、負担可能な計画であることを別々に説明できる状態にします。

築年数だけでは決まりません。法令所定の客観的事由に該当するかなどの確認が必要です。

なくなるとは限りません。建築費や売却可能な床の需要、従前の権利、取得する住戸の条件などから資金計画を検討します。

参考資料・確認日：2026年10月15日

資料の確認手順や比較表は当社による実務上の整理です。個別案件では、契約・資料・適用制度に応じた確認が必要です。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。