同じ家賃なのに不動産価格が違うのはなぜ？還元利回りを数字でほどく

同じくらいの家賃が入る2つの賃貸物件なのに、価格には大きな差がある。そんなとき、「立地が違うから」で終わらせず、もう少し数字の中を見てみましょう。

還元利回りは、収益から不動産価格を考えるときに使う率です。難しそうな言葉ですが、まずは「この収益の見込みに対して、どのくらいの価格が見合うか」を考えるための数字として読むと、仕組みをつかみやすくなります。

1　収益をそろえる満室想定 → 空室等を考慮 → 費用を控除

2　率を検討する物件・市場・収益見通しと整合させる

3　価格を読む純収益 ÷ 還元利回り → 条件の違いを検証

最初の計算：年300万円なら、物件はいくら？

ここでは説明のため、必要な費用などを考慮した後の年間の純収益が300万円で、安定して続くと見込む物件を考えます。純収益とは、家賃の入金額をそのまま指すのではなく、不動産が生む収益を費用も踏まえて捉えたものです。

直接還元法という方法では、一定期間の純収益を還元利回りで割り、収益からみた価格を求めます。年300万円を5％で割れば、300万円÷0.05＝6,000万円です。

5％を「5」のまま割らないことが計算のポイントです。百分率を小数に直すと0.05になります。「年間収益の20年分」と同じ掛け算になりますが、単純に20年で元が取れるという保証ではありません。

次に、収益を300万円のままにして、率だけを6％に変えます。300万円÷0.06＝5,000万円。率の差は1ポイントですが、価格の差は1,000万円になります。

率が大きくなると、なぜ価格は下がる？

同じ年300万円を受け取る物件でも、より高い収益率を求めるなら、払える価格は低くなります。6,000万円で買うより5,000万円で買う方が、同じ300万円の収益が購入価格に占める割合は大きくなるからです。

この関係は、まず割り算としてつかんでください。還元利回りを低く置くほど、計算上の価格は高くなります。だからこそ、評価の金額だけでなく、「なぜその率を使ったか」を読むことが大切になります。

ここで使った5％や6％は、仕組みを説明するために置いた数字です。現在の特定地域の相場を表しているわけではありません。手持ちの物件に当てはめるときは、取引事例などの根拠を確認します。

同じ300万円でも、収入の続き方は違う

例えば、借り手が退去しても次の人が見つかりやすい物件と、用途が特殊で次の借り手が限られる物件では、将来の収入の見通しが異なります。現在の入金額が同じでも、価格を同じに考えにくい理由の一つです。

ただし、「古いから必ず何％上乗せ」と機械的に決めるものではありません。地域、建物の状態、契約、今後の収益の変動などを踏まえ、市場の資料と照らして考えます。印象だけで率を選ぶと、価格も大きくぶれてしまいます。

広告の「利回り8％」と、そのまま比べてはいけない

物件広告で目にする利回りは、年間の家賃収入を売買価格で割った表面利回りであることがあります。どんな計算を使っているか、広告の説明を確認してください。

例えば年間家賃480万円、価格6,000万円なら、表面利回りは8％です。しかし家賃480万円が全部残るわけではありません。空室や運営費用などを踏まえて純収益が300万円になるなら、300万円を6,000万円で割った率は5％です。

同じ物件を見ていても、分子が家賃なのか純収益なのかで、率は変わります。「広告では8％、評価では5％だからおかしい」と結論を出す前に、何を何で割った数字かを確認しましょう。

また、広告の売出価格は実際に成立した価格とは限りません。条件の違う数字を組み合わせて、還元利回りの根拠にしないようにします。

家賃表を読むなら、満室の合計の次を見る

例えば8室すべてが月5万円なら、満室時の年額は480万円です。しかし1室が1年間空いていれば、実際の家賃収入は420万円になります。そこから管理、修繕、税金などの支出も考えます。

現在の空室をそのまま将来も続くものと扱うか、埋まると考えるかで、収益の見込みは変わります。反対に、今は満室でも、契約終了が近い部屋や、次の募集で家賃が変わりそうな部屋があれば、その内容を確かめたいところです。

ここでは、満室収入と実際の入金、将来見込む収入を分けます。入金がない理由も、空室なのか滞納なのか、契約上の無料期間なのかで異なります。家賃表の合計だけでなく、その内訳を見ることが、計算の精度につながります。

借入返済後のお金とは分けて読む

所有者が毎月使えるお金を考えるときは、借入の返済も大きな項目です。一方、不動産そのものの収益力をみるための純収益と、所有者の借入条件を反映した家計の手残りは区別します。

同じ建物でも、自己資金で買った人と借入を多く使った人では、返済後の現金は違います。その違いだけで、建物自体の収益力が変わったとはいえません。計算書を見るときは、借入返済がどこで扱われているかを確認しましょう。

費用も利回りも変えたら、同じ心配を二重に数えていないか

例えば空室が増える見込みを収入から差し引き、さらに同じ空室の心配だけを理由に率を大きく上げると、影響を重ねて見ていないか確認が必要になります。

もちろん、収益の見込みと率の両方を検討する場面はあります。大切なのは、収入側で何を見込み、率の側で何を考えたかを説明できることです。「厳しめにしました」だけでは、比較する人に根拠が伝わりません。

また、大規模な工事が必要な年があるのに、その支出を毎年の平均に単純化してよいか迷うこともあります。年ごとの収支の動きが大きい場合は、将来の各年の収益などを現在の価値に換算するDCF法も検討されます。一つの年の収益を割る方法だけで、あらゆる物件を説明しようとしないことも必要です。

評価書の金額が違ったら、この順番で聞く

まず、「年間の純収益はいくらですか。その数字には、どの費用を入れましたか」と聞きます。同じ家賃表を渡していても、空室や修繕の見込みが異なれば、計算の出発点が違います。

次に、「還元利回りは何％で、どの資料から考えましたか」と確認します。さらに「比べた物件と今回の物件の違いを、どこに反映していますか」と聞くと、数字と物件の特徴を結び付けて読めます。

最後に、評価した時点が同じかも確認します。不動産の価格を考えた日が違えば、市場の状況も変わります。金額だけを並べて高い方が正しい、低い方が安全と決めず、何が違うのかを探してみてください。

評価の読み方をもう一段深く：収益と率を別々に動かしてみる

評価額の違いを確かめるときは、まず一つの条件だけを変えてみます。純収益300万円・還元利回り5％なら6,000万円。率をそのままにして収益を270万円に下げれば5,400万円です。収益が10％減れば、この条件では価格も10％下がります。

一方、収益300万円のまま率を5％から6％へ変えると5,000万円で、価格の下落は約16.7％です。「率が1ポイント違うだけ」と小さく捉えないことが大切です。さらに収益270万円・率6％なら4,500万円になり、最初の6,000万円との差は25％になります。収益と率が同時に変わる影響を、表にすると読み違いを防げます。

ただし、この表から市場の適切な利回りを決めることはできません。4％・5％・6％は計算の違いを見るために置いた数字です。採用する率は、比較できる取引や収益見通しとの関係を検討する必要があり、金利に一定の数字を足せば決まるものでもありません。

直接還元法は一つの期間の純収益から価格を求めますが、賃料の見直しや大きな工事で年ごとの収支が変わる物件では、その変化をどう反映したかが問題になります。DCF法では各年の収益や保有期間末の売却想定を現在の価値へ換算して考えます。DCF法で使う割引率と、直接還元法の還元利回りは役割が違うため、同じ率を機械的に流用しません。

すべて純収益÷率の計算例です。市場相場や推奨価格を示す表ではありません。同じリスクを収益と率の両方で重複して扱っていないかも、数字を採用した理由に戻って確認します。

判断が分かれやすい疑問

アデックスの視点：一つの率を当てる前に、収益の中身を読む

アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社のコラムでは、計算式を覚えることより、式に入れた数字を説明できることを大切にしています。今回なら「年300万円がどのように続くのか」と「なぜ5％なのか」が中心です。

300万円を5％で割れば6,000万円、6％で割れば5,000万円。この違いを知ると、評価書の率は小さな注記ではなく、価格を左右する大切な説明だと分かります。

還元利回りが分からないときは、無理に相場の数字を当てはめず、家賃表、契約、費用の実績から確かめる。その順番なら、価格の話を自分の言葉で追いやすくなります。

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