この記事の結論
還元利回りは国債利回りや借入金利と同じではなく、不動産の収益・成長見通し・リスク・市場取引等を踏まえて判断します。直接還元法では純収益を還元利回りで割りますが、収益と利回りの定義を揃え、金利上昇を機械的に同幅で転嫁しないことが重要です。
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長期金利と還元利回りはどう違う？｜収益還元法の価格感応度を計算
長期金利のニュースを不動産評価へ使うには、政策金利、国債利回り、借入金利、還元利回りを区別する必要があります。本稿では過去の一日の市況を現在値として示さず、計算の仕組みを説明します。
1. 還元利回りを国債利回りの単純な足算で決めない
国土交通省の不動産鑑定評価基準では、収益還元法は将来生み出すと期待される純収益の現在価値から収益価格を求める手法です。直接還元法とDCF法があり、すべてが「1年分のNOI÷利回り」だけではありません。還元利回りの検討では類似取引、市場参加者の期待、物件のリスクや収益の変動等を考慮します。金融資産の利回りとの比較も参考ですが、長期金利が0.5ポイント上がったから還元利回りも必ず0.5ポイント上がるとはいえません。
2. 純収益を一定にすると、利回り上昇で価格は下がる
説明用に年500万円の純収益が続くと仮定し、直接還元法で計算します。還元利回り4.0％なら500万円÷0.04＝1億2,500万円、4.5％なら約1億1,111万円です。差は約1,389万円、約11.1％の減少になります。これは収益等を一定にした仮定計算で、実際の相場予測ではありません。家賃、空室、修繕、成長見通しも変わる場合は結果が変わります。利回りの変化を「0.5％の価格下落」と読み替えないことが重要です。
3. NOI・キャッシュフロー・税務評価を混同しない
NOIを使う場合は、対象とする収入と運営費、修繕や資本的支出等の扱いを明確にします。借入元本返済後の手残りを、そのまま同じ還元利回りで割らないようにします。DCF法では各期の収支、割引率、売却時の価格等を整合させます。相続等の案件では、時価を求める目的と税務上の評価・申告ルールを分けます。金利が上がれば鑑定評価を利用して必ず相続税が減る、といった説明は適切ではありません。採用した資料、時点、計算の条件を明示します。
還元利回りによる価格感応度の例
| 年間純収益 | 還元利回り | 直接還元による価格 |
|---|---|---|
| 500万円（仮定） | 4.0％ | 1億2,500万円 |
| 500万円（同額） | 4.5％ | 約1億1,111万円 |
| 500万円（同額） | 5.0％ | 1億円 |
| 注意 | 収益一定の説明用試算 | 市場価格や将来収益の保証ではない |
よくある質問
借入金利を使ってNOIを割れば価格が出ますか？
通常はそのまま代用できません。借入条件と不動産全体の収益・リスクに対応する利回りは別に検討します。
還元利回りが上がると必ず同じ割合で価格が下がりますか？
価格は収益を利回りで割る関係にあり、変化率は同一ではありません。収益も変動すれば結果が変わります。
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参考資料・確認日：2026年10月15日
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