2025年の基準地価を振り返る｜圏域・用途・平均変動率の読み方

この記事の結論

2025年の基準地価では、全国の住宅地は前年比1.0％、商業地は2.8％上昇しました。これは2025年7月1日時点の調査で、現在の売買価格や将来予測ではありません。圏域と用途をそろえ、平均変動率を個々の土地の値上がり率と混同しないことが大切です。

過去のニュースを現在の市況と取り違えないよう、この記事は2025年調査の記録として整理しました。最新の地価や個別物件を調べる方法は関連記事から確認できます。

基準地価の判断条件と資料を整理する流れ — 目的・時点・資料・判断根拠を分けて確認します。

1. 平均変動率は、継続地点の変化を平均したもの

国土交通省の説明では、前年から継続する基準地ごとの価格変動率を求め、地域内の変動率を単純平均しています。地域の土地総額や全取引金額の増加率ではありません。2025年7月1日と前年の同日時点を比較する数字であり、2026年10月の状況を直接表すものでもありません。地点の入替え、用途、比較する期間を確認し、価格水準と上昇率を分けて読みます。

2. 東京圏と東京都、地方圏と地方四市を区別する

三大都市圏は東京圏・大阪圏・名古屋圏で、市区町村の区域により定義されています。東京都全域、近畿全域などの集計ではありません。地方圏は三大都市圏以外で、地方四市は札幌・仙台・広島・福岡です。2025年は地方四市以外の住宅地が平均0.0％となりましたが、そこに含まれる全地点が横ばいという意味ではありません。住宅地と商業地でも差があり、全国平均だけでは地域の違いが隠れます。

3. 土地の評価には、地点条件と取引資料を足す

基準地の価格を自分の土地へ使うときは、駅距離、道路、形状、規模、用途規制、権利、価格時点を比較します。土地の指標だけで建物を含む住宅総額や家賃が決まるわけではありません。相続・贈与では税務上の評価方法と区別し、売買では比較可能な成約や募集条件も確認します。公的な価格指標を根拠の一つとして使いながら、何を調整したかを説明できる形にすることが重要です。

2025年地価調査・対前年平均変動率（％）

2025年地価調査・対前年平均変動率（％）
圏域	住宅地	商業地
全国	＋1.0	＋2.8
東京圏	＋3.9	＋8.7
大阪圏	＋2.2	＋6.4
名古屋圏	＋1.7	＋2.8
地方圏	＋0.1	＋1.0
地方四市を除く地方圏	0.0	＋0.6

よくある質問

2025年の基準地価を、現在の売買価格として使えますか？

そのままは使えません。時点の違いと対象地の条件を確認し、現在の取引資料で補います。

地方圏の住宅地がプラスなら、地方の土地はすべて値上がりしていますか？

違います。平均には上昇・横ばい・下落する地点が含まれます。地域と個別地点を確認してください。

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参考資料・確認日：2026年10月15日

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