M&Aの不動産評価｜帳簿価額・時価・調査結果をつなぐ手順

この記事の結論

M&Aでは、不動産の時価を把握したうえで、企業価値の算定へどう反映するかを決めます。不動産価格を会社の価値に単純加算すると、事業収益と二重に評価するおそれがあります。

財務担当者が確認したいのは「高く売れるか」だけではありません。事業に必要な施設か、売却できる余剰資産か、買収後に追加負担があるかで検討が変わります。

帳簿と物件台帳を照合する

固定資産台帳と登記、図面、賃貸借契約を照合し、土地・建物・設備の範囲を確認します。帳簿価額は取得原価や減価償却等を反映した会計上の値で、固定資産税評価額と同じものではありません。所有者が社長個人で会社が借りている施設も別に整理します。

価格時点、現況利用か用途転換か、入居者付きかをそろえます。技術調査で判明した修繕費、土壌・法令上の問題、明渡しの見通しを価格へどう反映したか記録します。問題が未解決なら複数の条件で検討し、確定事項と仮定を明示します。

事業用不動産を含む収益で企業を評価している場合、同じ不動産の価値をさらに加えると重複する可能性があります。非事業用資産の取扱い、負債、税効果、取得後の会計処理は、M&A・会計・税務の担当者と整合を取ります。鑑定評価が買収価格を自動的に決めるわけではありません。

評価方法、負債、税効果、売却可能性によります。含み益の額だけで株価は決まりません。

いいえ。耐震等の技術判断は該当分野の専門調査を用い、鑑定評価ではその結果の価格への影響を検討します。

参考資料・確認日：2026年10月15日

確認表と手順は、資料と判断条件を整理するための当社による説明です。個別の法務・税務・技術上の判断は、それぞれの専門家に確認してください。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。