不動産鑑定評価の世界では、費用性、市場性、収益性の3つの価格の原則を重視して、不動産の価値を算定します。
「そんなの不動産だけの話でしょう？」と思う方もいるかもしれませんが、この考え方は実はあらゆる商品の価格決定に当てはまる要素でもあります。
つまり、不動産鑑定評価を学ぶことは、単に不動産に詳しくなるだけでなく、世の中の様々な商品やサービスの価格がどのように決まるかという共通原理を理解することにつながるのです。

価格の三原則って何？

不動産の鑑定評価では、価格を導き出す際に以下の三原則を重視します。

1. 費用性の原則

もし、同じ性能や品質のものを一から作ろうとしたら、どれだけのコストがかかるのか。
不動産なら、「土地の取得費用」や「建物を建築するコスト」をベースに価格を試算します。
一般の商品の場合でも、原材料・人件費・製造コストが価格のひとつの根拠になりますよね。

2. 市場性の原則

実際の市場では、需要と供給のバランスが価格を左右します。
「どれくらい欲しがる人がいるか」「どのくらい品薄なのか」などが、不動産の世界でも価格を大きく動かす要因です。
他の商品も同じく、人気商品は値が上がり、供給過多のものは値が下がるという市場原理が働きます。

3. 収益性の原則

持っていることでどれだけの利益が得られるか、という観点です。
不動産だと、「この土地や建物を賃貸すると、将来どれだけ家賃収入が得られるか」という視点が入ります。
例えば、投資商品や貸し出し用の機械なども、将来的な収益を見込んで価格が決まるのは同じですよね。

不動産には「色々な意見」がある！？

戸建住宅の例で言えば、「南向きでないと好まれない」
あるいは「土地の間口は広い方がいい」「駅から近い方が絶対に良い」などと言われがちですが、必ずしもすべての場合に当てはまるわけではないのです。
なぜなら、個人の好みや地域の特性などで意見が分かれることが多いから。
不動産鑑定士はそうした多種多様な要素を総合的に検討し、客観性の高い価格の意見を出すプロなのです。

鑑定評価で考慮する要因の例

不動産鑑定士は、価格の三原則以外にも、多彩な観点から情報を収集し、評価を行います。

1. 立地条件

周辺環境や交通アクセスはもちろん、その土地の歴史や文化的背景なども考慮されることがあります。
「駅に近ければ良い」という固定観念だけでなく、静かな環境を好む地域など様々な価値観を踏まえます。

2. 建物の構造・状態

木造なのか、鉄筋コンクリート造なのか、耐震性能や築年数などの物理的な要因も重要です。
手入れが行き届いている物件と放置されている物件では、同じ築年数でも価値が異なります。

3. 将来の用途や需要

都市計画や再開発計画など、将来的な利用価値を見越した評価も必要です。
「まだ周辺に何もないエリアが、将来大きく発展するかも」という期待で価格が上がることもあります。

不動産鑑定士を目指してみませんか？

「不動産鑑定評価は難しそう…」という印象があるかもしれませんが、実は価格づくりの本質を学ぶ、とても興味深い分野です。
不動産の世界を深く知るだけでなく、世の中のあらゆる商品の価格がどう決まるのかを理解する貴重な機会になるでしょう。
もし将来のキャリアとして「価格の専門家」という道を考えてみたいなら、ぜひ不動産鑑定士を目指してみてはいかがでしょうか。
あなたの柔軟な発想や探究心が、不動産だけでなく、多くの分野の価格形成に新たな風を吹き込み、社会の納得や公平につながるかもしれません。

まとめ

不動産の価格決定は、費用性・市場性・収益性の三原則をはじめ、多様な要因を考慮するプロセス。
この考え方は不動産に限らず、あらゆる商品の価格を理解するうえで役立ちます。

• 価格はコストだけでなく、需要と供給・収益見込みなど複合的に決まる
• 「南向きが絶対正解」「駅近が一番」などの固定観念にとらわれず、個々の要因を検討する
• 不動産鑑定士として学ぶことで、価格づくりの仕組みを総合的に理解できる

ぜひ、不動産鑑定士への道を検討してみてください。あなたの視点や学びが、公正で納得のいく価格をつくり、社会に貢献する一助となるでしょう。

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