建付減価とは？土地と建物を一体で評価する際の注意点

この記事の結論

建付減価は、建物の存在や利用状態と土地の最有効使用との関係から、敷地の価値を検討する際の論点です。古い建物があるだけで一定割合を差し引くものでも、解体費と同じものでもありません。

土地だけの価格と建物だけの価格を足した額が、必ず一体の売買価格になるわけではありません。建物を使い続けるのか、改修するのか、解体するのかで、評価条件が変わります。

建付地は建物と一体の利用を前提にする

基準上の建付地は、建物等と敷地が同一所有者に属し、その所有者が使用するなどの条件を持つ宅地です。評価では建物と一体で継続使用する合理性を検討します。賃借人がいる物件や借地上の建物は、権利関係も分けて扱います。

法的に可能で、物理的に実現でき、経済的にも合理的な利用を検討します。容積率が余っていても、増築・建替えで収益が改善するとは限りません。工事費、需要、移転・明渡し、実現までの時間を踏まえ、更地としての利用との格差を分析します。

建物の劣化、解体費、立退き等の費用、収益の不足をどこで反映したか整理します。同じ要因を複数回差し引くと過小評価につながります。税務評価にそのまま同じ減価を適用できるわけではなく、税目ごとの規定と評価目的を確認します。

築年数だけでは判断できません。現在の建物を使い続ける合理性と、土地の利用条件を検討します。

いいえ。解体費、税負担の変化、再建築の可否、建物を使いたい買主の存在まで比較する必要があります。

参考資料・確認日：2026年10月15日

確認表と手順は、資料と判断条件を整理するための当社による説明です。個別の法務・税務・技術上の判断は、それぞれの専門家に確認してください。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。