不動産の現物出資で会社設立｜鑑定評価と専門家証明の違い

この記事の結論

不動産の現物出資で株式会社を設立する場合、財産の内容と価額を定款に記載し、会社法上の調査手続を確認します。専門家証明による検査役調査の例外を使う場合、不動産鑑定評価だけで手続が完了するわけではありません。

ここでは株式会社の発起設立を対象に整理します。設立後の増資や持分会社では根拠条文・手続が異なるため、同じ説明をそのまま当てはめないでください。

原則と例外を確認する

法務省の案内では、現物出資等を定款に記載する場合、原則として検査役の選任を裁判所へ申し立てるとしています。価額の総額が500万円を超えない場合などの例外があります。例外の適用は財産・金額・手続により確認が必要です。

専門家の証明を利用する例外では、弁護士・公認会計士・税理士等による価額の相当性の証明が必要です。不動産の場合は、これに加えて不動産鑑定士の鑑定評価が必要とされています。誰に何を依頼するか、定款の記載内容と評価の対象・時点を合わせます。

土地建物の所有者、持分、担保、使用・賃貸状況を確認します。現金を受け取らない出資でも、譲渡所得等の税務論点が生じることがあります。登記費用、資金の準備、債務を伴う場合の条件を、設立担当者・司法書士・税理士等と事前に確認します。

いいえ。利用する例外の要件を満たす必要があり、専門家証明の例外では鑑定評価に加え所定の証明が必要です。

税務の指標をそのまま会社法上の価額の相当性の説明へ置き換えず、目的に合う資料と手続を確認します。

参考資料・確認日：2026年10月15日

確認表と手順は、資料と判断条件を整理するための当社による説明です。個別の法務・税務・技術上の判断は、それぞれの専門家に確認してください。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。