不動産バブル下で注目の「定期借地権付きマンション」。その安さの秘密とリスクとは？｜アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社

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不動産価格が高騰を続ける首都圏や都心部では、「定期借地権付きマンション」が大きな注目を集めています。通常の所有権マンションよりも割安で購入できる一方、借地権としての期限付き契約であることから、将来的な解体義務や資産価値の下落など、所有権物件とは異なるリスクに注意が必要だと報じられています。また不動産経済研究所の推計によると、2025年内には首都圏で2000戸規模の供給が見込まれているとされ、過去最大規模となる可能性が指摘されています。

■ 問題点の把握

近年、都心や主要都市部のマンション価格が急騰し、一般的な所得層が手を出しづらい状況が続いています。その中で、新たな選択肢として「定期借地権付きマンション」が注目されているのは事実です。

定期借地権付きマンションとは、50年や70年といった一定期間だけ土地を借り、借主がマンションを所有する形態の不動産です。契約期間が終了すると、更地にして地主へ返還する義務を負うという特徴をもちます。

一般的な所有権物件と比較すると割安で購入できる魅力があるため、現在の不動産バブル下では「少しでも安価に都市部で暮らしたい」という層からの需要が高まっています。しかし、空き家問題や再建築不可物件と同様に、相続や資産整理の観点から将来的に「負動産」となるリスクも潜んでいるのが実情です。

さらに、契約期限が来れば解体費用や更地化コストを管理組合や所有者たちで負担しなければならず、積立金が不足するケースも想定されます。こうした背景には、高騰する建築費・解体費や多様化する相続問題が関係しており、不動産としての流動性に不安を抱える人も少なくありません。

■ 問題点・深刻化する理由

期限付きによる資産価値の下落
定期借地権の期間が残り少なくなるにつれ、その物件の資産価値は著しく下落する可能性があります。特に住宅ローンの返済期間である35年と比較して契約残存年数が短くなると、担保価値の評価が厳しくなり、売却や買い替えが難しくなるリスクが高まります。

解体費用・更地化コストの不安
一定期間が経過した後は建物を解体し、更地にして地主に返還する必要があります。建築費だけでなく解体費も年々高騰しているため、管理組合が積み立てている資金では不足する恐れがあります。結果として、一時金の追加負担を求められるケースや、相続人同士がその費用分担で揉めるケースも少なくありません。

相続・共有持分などの複雑化
相続が発生すると、定期借地権という特殊な権利が共有持分の問題と絡み合い、手続きや調整が複雑化する恐れがあります。再建築不可物件や空き家問題のように、相続人の間で意見が分かれたまま時間だけが経過し、「負動産化」してしまうリスクが高まります。

■不動産鑑定士の視点でみる具体的な対策

【定期借地権付きマンションをめぐるリスクは多岐にわたりますが、専門家のアドバイスを適切に受け、事前に対策をとっておくことで将来的なトラブルを回避することが可能です。本記事は一般的な情報提供であり、法律的・税務的な見解を示すものではありません。具体的な判断や手続きについては、不動産鑑定士や弁護士などの専門家へご相談ください。】

● 専門家・行政機関への積極的な相談

定期借地権付きマンションの購入を検討する際には、まず不動産鑑定士や弁護士、税理士などの専門家に相談することが重要です。

・不動産鑑定士: 現在の市場価値や将来の下落リスクを客観的に評価
・弁護士: 契約書の内容を法的観点からチェックし、トラブル防止をアドバイス
・税理士: 相続税や譲渡所得税など税務面の最適解を提案

また自治体によっては、不動産に関する相談窓口を設置している場合もあります。行政機関が提供する各種支援策を活用できるケースもあるため、早期に情報を収集し、適切なサポートを受けることが肝心です。

● 事前整理や資産整理の重要性

契約期間がある物件の場合、一般的な所有権よりも将来の計画が立てにくいという難点があります。そこで重要となるのが、事前の資産整理です。

・解体費用や固定資産税、地代などの負担総額の試算
・築年数の経過による建物評価の変化の確認
・相続人が複数いる場合の分割や譲渡の方針決定

不動産鑑定士などの専門家に依頼することで、現在の価値だけでなく将来的なシミュレーションを行い、必要な対策を整理することができます。特に相続が予想される方は、遺言書の作成や早めの名義変更などを検討しておくと、後々のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

● 不動産鑑定士他士業との連携

定期借地権付きマンションをめぐる問題は、不動産評価だけでなく法的・税務的視点が不可欠です。そのため、各分野の専門家と連携し、総合的な解決策を検討することが理想的です。

例えば、解体費用の積立状況や返還義務に伴う権利調整には法的手続きが絡みますし、相続や譲渡にともなう税金の負担などは税理士の視点が必要となります。アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社のように、不動産鑑定士や関連士業とのネットワークを有する企業に相談すれば、ワンストップでスムーズに問題解決を図れる可能性が高まります。

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

定期借地権付きマンションは、所有権マンションよりも安く購入できるというメリットを持ち、首都圏や都心部の不動産バブル下では有力な選択肢となっています。一方で、契約期間満了時の解体義務や建物の老朽化、相続時の負担など、長期的に見れば大きなリスクを伴う場合もあります。

読者の皆さまには、こうしたリスクとメリットの両方を十分に理解したうえで、「自分たちのライフプランや家族構成、将来設計に合っているのか」を慎重に検討していただきたいと思います。借地権期間が残り少ない物件は特に売却が難しくなる傾向があるため、もし購入する場合には将来的な売却計画や相続の可能性も視野に入れる必要があります。

また、法的・税務的な判断は専門家のアドバイスを受けることで、契約書の確認や相続・贈与のシミュレーションが可能です。問題が発生してからではなく、購入前の段階で相談し、リスクを最小化することが大切です。

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

【一般の方が陥りやすいリスクと対策】

定期借地権付きマンションは、期限付きという性質から「資産価値の下落が早い」点が最大の注意点です。中古で購入を検討される場合は、特に残存期間がどの程度残っているかを正確に把握し、計算に入れておく必要があります。また、相続が発生した場合には、解体費用や共有持分の整理など手続き面で複雑な問題が生じやすく、時間や費用がかかりがちです。

主な注意点:
・マンション管理組合の運営実態や解体費用の積立状況
・建物の老朽化と更新の計画
・地代や更新料などの費用負担と将来の金利変動リスク

対策のポイント:
・専門家による資産評価・将来シミュレーションでリスクを「見える化」
・相続・譲渡などライフイベントを念頭に置いた事前の資産整理
・定期借地権に関する法改正情報や行政支援制度の収集・活用

本記事の内容は一般的な情報提供を目的としたものであり、法的・税務的アドバイスを提供するものではありません。具体的な手続きを進める際には、不動産鑑定士や弁護士・税理士などの専門家へ直接ご相談いただくことをおすすめします。

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