外国人労働者の増加と不動産リスク──不動産問題と多文化共生社会の必要性【不動産鑑定評価ならアデックス】

■ ニュースの概要・引用元の紹介

ニュースURL: 【https://www.nichibenren.or.jp/document/civil_liberties/year/2018/2018_1.html
】

引用内容:
日本国内に在留する外国人労働者は2017年10月に127万人を超え、慢性的な人手不足の解消を背景に増加が続いていると指摘されています。一方、技能実習制度における職場移転の自由が認められない構造や、家族帯同の制限などが原因で、人権侵害や不動産市場への影響などの問題が表面化しています。「外国人労働者のさらなる受入れ」「多文化共生社会の構築」が喫緊の課題とされる中、負動産化を防ぎ、地域社会の活力を維持するための制度整備や人権尊重が求められます。

■ 問題点の把握

外国人労働者の増加に伴い、不動産分野では、空き家や相続・再建築不可・共有持分などの問題が一層顕在化しています。技能実習制度や新たな在留資格で入国する方々は、必ずしも安定した住居や十分な法的保護を得られていないケースが多く、長期的に居住できないまま住宅が放置され、結果として老朽化して負動産化するリスクも高いといえます。

また、外国人が相続した日本国内の不動産を管理しきれず放置し、所有権移転の手続きが進まないまま地域が空洞化するなどの事例も発生しつつあります。人手不足という経済的ニーズに押される形で、法制度やインフラが追いつかないまま外国人を受け入れると、不動産の所有や管理にまつわる複雑な課題が深刻化していく可能性が高まっているのです。

■ 問題点・深刻化する理由

【技能実習制度による人権リスクと住居問題】
技能実習生は原則職場の移動が認められず、低賃金・不安定な状態に置かれることが多いため、生活環境に関するトラブルが生じやすいです。結果として家族帯同も認められず、地域に根ざすための住居確保が難しく、空き家やシェアハウスなどが劣悪化しやすいリスクがあります。

【外国人による相続・共有持分の混乱】
在留資格や国籍が絡んだ相続事案では、共有持分や再建築不可物件の整理がより複雑になります。海外在住の相続人が自国の法律しか知らず、日本の不動産登記制度に対応できないまま放置され、負動産化が進む懸念があります。

【コミュニティとの摩擦と地域活力の低下】
家族帯同が制限される在留資格の下で、地域との結びつきが希薄になると、町や地域コミュニティの空洞化を加速させる恐れがあります。住民とのコミュニケーション不足で、ゴミ出しルールや防犯面などでトラブルが生じ、不動産価値が低下しやすくなるのです。

■不動産鑑定士の視点でみる具体的な対策

【冒頭説明】
外国人労働者の受入れが加速するにつれ、法整備や人権保障が追いつかないまま不動産トラブルが増加するリスクが高まっています。不動産鑑定士としては、適切な評価とコンサルティングによって、外国人労働者の住環境・権利保護を図りつつ、負動産の発生を予防し、地域活性化につなげることが目標です。以下に具体的なアプローチを示します。

● 専門家・行政機関への積極的な相談

外国人労働者やオーナーが不動産を取得・管理する場合、言語や制度の違いで混乱が生じることがあります。
・自治体の国際交流協会: 多言語サポートや地域の空き家対策を行っている場合があり、生活面と不動産面の両面からサポートを得られます。
・弁護士・司法書士: 相続や所有権移転の場面でトラブル回避を図るには、法律の専門家との連携が不可欠。外国籍の相続人がいる場合は、通訳や翻訳サービスも活用しましょう。
・行政書士・社会福祉法人: 技能実習生や在留資格に関する手続き、生活保護申請などをサポートする場面で役立ちます。

● 事前整理や資産整理の重要性

・負動産化のリスク低減: 外国人労働者が相続・贈与等により不動産を持つ場合、管理や維持が難しいと放置され、負動産化しやすい傾向があります。早めに不動産鑑定士が現地調査や評価を行い、活用・売却・賃貸などの最適な方策を提示することが重要です。
・再建築不可や共有持分の整理: 共有名義人が海外在住で連絡がつかない、あるいは再建築不可物件をどう扱うかなど、複雑な事例が増えています。遺言書の作成や共有物分割協議の進め方を事前に検討しておくと、将来的な紛争を回避できます。

● 不動産鑑定士他士業との連携

・税理士との協力: 外国人労働者が不動産を取得・相続すると、所得税や相続税、贈与税などの面で想定外の負担が生じることがあります。税理士と共同でシミュレーションを行うことで、税負担を最小限に抑えるプランを立案できます。
・弁護士・司法書士との協力: 共有持分や再建築不可問題の処理には法律上の専門知識が欠かせません。不動産鑑定士が正確な評価を行い、弁護士が法的交渉、司法書士が登記などを担当することでワンストップサービスを実現できます。
・株式会社SAなどの総合コンサル: 外国人労働者向けの相談・サポート体制を整えたコンサルティング会社と提携すれば、生活支援や就労支援、住宅確保など多方面のサポートを一元化でき、トラブルの未然防止に大きく寄与します。

■ まとめ

外国人労働者の受入れ拡大に伴い、不動産市場にも大きな波が押し寄せています。技能実習制度や新たな在留資格の問題点として、家族帯同が制限されること、また非熟練労働者が低賃金・不安定雇用に置かれるケースが多いことなどが指摘される中で、空き家や老朽物件が増加するリスクが高まっているのです。

さらに、相続や共有持分整理など、外国籍の相続人が絡むケースでは、日本の不動産登記制度との不適合による負動産化リスクが顕在化します。こうした状況を放置すれば、地域のコミュニティや街並みが大きく変質し、経済的負担や社会的対立が深刻化する可能性があります。

不動産鑑定士や弁護士、司法書士、そして自治体やNPOなどが連携し、早期段階でサポート体制を整えることが喫緊の課題です。外国人労働者自身の権利を守りながら、不動産や地域の活力を維持する多文化共生の取り組みを強化することこそ、今後の日本社会において欠かせない視点と言えるでしょう。

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

1. 外国人の相続・贈与は早めの相談が肝心
　海外在住の相続人と連絡がつかず、相続登記ができないまま物件が放置されるケースが増えています。早期に専門家と連携し、登記情報や相続人確定を進めることでスムーズな売買や利活用が可能になります。

2. 再建築不可や共有持分を放置しない
　外国人が所有する物件に再建築不可や複数共有者がいると、売却や改装が難しくなりがちです。不動産鑑定士が資産価値を客観的に提示し、弁護士や司法書士が交渉や登記手続きを行うことで、将来的なトラブルを回避できます。

3. 多文化共生の視点でリフォーム・リノベを検討
　外国人労働者が住みやすい住環境（多言語表記、生活習慣への配慮など）を作ることで、物件の稼働率向上や地域への定着が期待できます。鑑定評価を前提に、リフォームプランを慎重に練ってみましょう。

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