この記事の結論
パチンコ店の不動産評価では、土地建物の価値と遊技場事業の価値を分けます。店舗売上をそのまま不動産の純収益とはできません。営業主体と許可、賃貸借、設備の所有区分、建物の状態、営業終了後の転用条件を資料で確認します。
ADEX / 不動産鑑定の知識
営業中のパチンコ店の不動産評価｜事業収益・賃貸契約・転用条件を分ける
本稿は、営業中の遊技場が入る不動産について、所有者や取引担当者が確認する論点を整理したものです。裏付けを確認できない旧記事の実績件数、標準利回り、投資回収期間等の記述は採用していません。
1. 土地建物と営業・設備の評価範囲を決める
土地所有者、建物所有者、営業者が同一か、賃貸しているかを登記と契約で整理します。遊技機、内装、空調、電気設備、看板等の所有・費用負担も確認します。店舗の売上や利益には、営業活動や設備等による成果が含まれるため、そのまま土地建物の純収益として還元することはできません。評価目的、価格時点、対象資産、評価条件を先に確定し、事業価値と不動産価値の重複を避けます。
2. 許可と賃貸借は、主体・対象・変更手続きを調べる
警視庁の案内では、ぱちんこ屋は風俗営業の4号営業に関する許可手続きの対象です。土地建物を取得しただけで営業許可を自由に引き継げると考えず、営業者、許可の範囲、必要な承認・届出を所管に確認します。用途地域、条例、建築・消防等も別の確認事項です。賃貸借では契約期間、更新・解約、保証金、原状回復、修繕、設備撤去の分担を確認し、営業終了時の費用負担を明らかにします。
3. 継続利用と転用では、収益・費用の前提を変える
貸主の収益は、実際の賃料・入金、契約条件、空室、保険・税・維持費等から検討します。営業者が払える賃料と、比較可能な市場賃料も照合します。営業終了後に別用途へ転用する場合は、建物形状、設備容量、駐車場、接道、用途変更、撤去・改修費、募集期間を確認します。大きな床や駐車場があるだけで、どの業態にも使えるとは限りません。一律の利回りを置くのではなく、権利、契約、建物、地域市場に合う資料で判断します。
営業中の店舗不動産で確認する資料
| 対象 | 資料の例 | 評価への確認点 |
|---|---|---|
| 権利・営業主体 | 登記、賃貸借、許可関係書面 | 誰のどの資産・権利を評価するか |
| 建物・設備 | 図面、検査、設備一覧、修繕履歴 | 所有区分、状態、更新・撤去費 |
| 賃料収益 | 契約、入金、税・保険・維持費 | 事業売上と不動産純収益を分離 |
| 将来利用 | 法規調査、改修見積もり、需要資料 | 継続・転用・解体の条件と費用 |
よくある質問
店の利益に利回りを当てれば、不動産価格になりますか？
そのままでは求められません。営業や設備の価値と土地建物を区別し、評価対象に対応する収益を整理します。
営業中の建物を買えば、同じ営業を続けられますか？
所有権の取得と営業許可・賃貸契約は別です。主体や変更内容に応じた手続きを所管へ確認します。
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参考資料・確認日：2026年10月15日
資料の確認手順や比較表は当社による実務上の整理です。個別案件では、契約・資料・適用制度に応じた確認が必要です。
記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。
