賃料増額請求とは？条件・評価・手続きの4つの確認

家賃の値上げを求める側にも、通知を受け取った側にも必要なのは、希望額と根拠を分けることです。ここでは建物の賃料を対象に、契約の確認から金額の検討、合意できない場合の手続きまでを整理します。土地の地代は同法11条による別の論点です。

賃料増額請求が問題になる条件

借地借家法32条は、租税その他の負担の変化、不動産価格などの経済事情の変動、近傍同種の建物の賃料との比較を挙げています。周辺の募集賃料が上がったという情報だけでは、既存契約で妥当な改定額まで説明できません。

一定期間は増額しないという特約がある場合や、定期借家で賃料改定の特約がある場合は、その内容と適用関係を先に確認します。貸主の更新拒絶等に必要な「正当事由」（28条）と、賃料の見直しの要件を混同しないことも大切です。

金額を検討するための4つの資料

継続賃料はどう評価するか

既に契約している当事者間の賃料は「継続賃料」として検討します。不動産鑑定評価基準には、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法が示されています。市場との開き、過去の合意、物価等の変化、類似契約をそれぞれ確認し、資料の説得力を比較します。

差額配分法は、市場に即した賃料と現行賃料の差を契約経緯などに照らして配分する考え方です。差額を残存期間で単純に年金化する計算ではありません。また、4手法の数字を機械的に平均するのでもなく、対象と資料に応じて判断します。

通知・協議・調停の進め方

1. 契約と前回合意の内容を確認し、希望する改定額・開始時期・理由を整理します。
2. 請求の内容と相手方への到達を確認できる方法で意思表示し、説明資料を共有します。内容証明の利用だけで増額が認められるわけではありません。
3. 双方の計算の前提を比べます。合意できたら適用日、金額、差額の精算方法を書面で明確にします。
4. 合意できず訴訟を考える場合、賃料増減額の争いは原則として先に調停を申し立てます。通常の申立先は物件所在地を管轄する簡易裁判所で、合意管轄等は別途確認します。

増額請求を争っている間も、賃料の支払いを止めてよいわけではありません。32条2項は裁判確定まで相当と認める額を支払う扱いを定め、確定後に不足があれば不足額に年10％の割合による支払期後の利息を付して支払うとしています。支払額や供託の要否は弁護士と確認してください。

よくある質問

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