価格は上振れ、しかし吸収はやや鈍い。
不動産経済研究所の7月統計では、首都圏の新築分譲マンション発売は2,006戸（前年同月比＋34.1％）、平均価格は1億0075万円（＋28.4％）。東京23区は1,045戸（＋71.6％）、平均1億3532万円（＋24.4％）。一方、初月契約率は68.0％と好不調の目安「70％」を下回りました。鑑定実務の視点で、価格形成・吸収・リスクプレミアムの読み替えを整理します。

 

• 平均価格1億円超の背景（ミックス効果とコスト要因）
• 契約率68％が示す吸収力の実相と在庫リスク
• 東京23区の高額帯増加が評価キャッシュフローに与える影響
• 投資・開発・金融の各当事者が今すぐ見直すべき指標
• DCF・出口利回り・価格感応度の実務チェックリスト

 

■ 目次

• データの骨子：供給・価格・吸収
• 価格上振れの正体：「高額帯ミックス」＋「コスト要因」
• 契約率68％の含意：吸収は平常域下限、在庫の質に差
• 評価実務：DCF・出口前提の見直しポイント
• 当事者別アクション（開発・投資家・金融・自治体）
• Q&A（よくある質問）
• まとめ：価格と吸収の「ねじれ」を前提に設計する

 

1. データの骨子：供給・価格・吸収

 

• 発売戸数：首都圏2,006戸（＋34.1％）、3カ月ぶり増。
• 平均価格：首都圏1億0075万円（＋28.4％）、3カ月連続上昇、1億円超は3月以来。
• 東京23区：発売1,045戸（＋71.6％）、平均1億3532万円（＋24.4％）。高価格帯の構成比が上昇。
• 初月契約率：首都圏68.0％（前月より改善も70％に未達）。
• 8月発売見込み：1,000戸程度（季節要因で低水準見通し）。

 

2. 価格上振れの正体：「高額帯ミックス」＋「コスト要因」

 

平均価格の上昇は、必ずしも「同質住戸の値上げ」のみを意味しません。今月は高額帯の発売比率上昇（ミックス効果）と、建設コスト高の転嫁が重層的に作用したと読むのが妥当です。東京23区での平均1.35億円は、都心立地・規模・共用仕様・ZEH/M・省エネ等級の積み上げによる基礎単価の上振れが背景にあります。

 

3. 契約率68％の含意：吸収は平常域下限、在庫の質に差

 

契約率70％は「好不調の目安」。今月68％という数字は、価格の見かけ上の強さに対し、吸収は平常域の下限にあることを示唆します。特に都心でも駅勢圏・学区・プランの適合度で歩留まり差が拡大。高額帯の一次取得層の価格許容度には天井感があり、共働き富裕層・買い替え・法人名義・インバウンド就労者等へのターゲット精緻化がカギです。

 

4. 評価実務：DCF・出口前提の見直しポイント

 

◆ トップライン（賃料・分譲単価）

• 平均の上昇＝ミックス効果が含まれるため、同質比準の価格仮定を個別に再推定。
• 23区内でも駅徒歩・学区・子育て支援・商業近接で賃料・価格の弾力が異なる。

 

◆ 吸収・在庫（リーシング仮定）

• 初月契約率68％を踏まえ、販売期間・在庫月数の保守化を検討。
• 高額帯は反響→内見→成約の歩留まりKPIを反映し、キャンセル率感応度も付す。

 

◆ コスト・金利感応度

• 建設費は高止まり前提。資材・人工・省エネ仕様の上振れ余地を残す。
• 金利の上振れは一次取得層の実需に直撃。価格弾力のストレスケースを明記。

 

◆ 出口（還元・売却）

• 平均価格の上昇に対し、実需の裾野が広がっているかを検証。広がりが限定的なら出口利回りは保守化。
• 投資レジでは家具家電・多言語対応等の運営能力が空室期間を短縮し、還元利回り低下の根拠になりうる。

 

5. 当事者別アクション（開発・投資家・金融・自治体）

 

◆ デベロッパー

• ミックス戦略：高額帯比率に依存せず、40～70㎡台の機能的プランを厚くして歩留まり改善。
• 価格施策：階層別・方位別のメリハリ価格で一次取得層の可処分を取り込む。

 

◆ 個人投資家・ファンド

• 都心コアは供給パイプラインと学区・保育のハード指標で目利き。賃料成長率は過度に強気にしない。
• 短中期賃貸の活用余地と運営コスト増のバランスをCFに織込む。

 

◆ 金融機関

• 一次取得層向けはDSR（返済負担率）を精緻管理。高額帯は販売期間・在庫の感応度分析を条件化。

 

◆ 自治体

• 子育て・教育・交通施策が価格と吸収に直結。生活インフラの定量指標を開示して市場の目線合わせを促す。

 

6. Q&A（よくある質問）

 

◆ Q1：平均が上がった＝全体的に値上げと見てよい？

A：必ずしもそうではありません。今月は高額帯の発売比率上昇（ミックス効果）の寄与が大きく、同質住戸の価格は案件によりバラツキがあります。

 

◆ Q2：契約率68％は弱いのか？

A：目安の「70％」を僅かに下回り、平常域の下限と評価します。価格帯・立地・プラン適合度で差が拡大しています。

 

◆ Q3：評価では何を一番見直すべき？

A：販売・賃貸の歩留まりと出口利回りです。価格上振れに対し、需要裾野の広がりをエビデンスで確認し、CFと割引率に反映します。

 

 

まとめ：価格と吸収の「ねじれ」を前提に設計する

 

平均価格は1億円超へ、供給も回復。しかし契約率は68％。この「ねじれ」を直視し、ミックス効果を剥いだ同質比準、在庫・販売期間の保守化、出口前提の現実化を図ることが、今期の評価・投資・融資の共通解です。

 

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