要点：東京都千代田区が、市街地再開発で販売される新築マンションに引き渡し後5年間の転売禁止条項を導入するよう業界に要請。中野区の酒井直人区長は「千代田区の影響を見て、今後検討する必要がある」とコメントしました。背景には、転売（短期売買）で実需の購入機会が奪われ、周辺価格まで押し上げてしまう副作用への懸念があります。
出典：日本経済新聞「マンション転売規制要請、東京・中野区長『千代田区の影響見て検討』」（2025年9月8日）
1. 「転売禁止条項」ってなに？
簡単にいうと、新築を買ってすぐに売って差益を得る“フリップ”を防ぐための約束です。契約書や管理規約などに「引渡しから◯年間は転売不可」「違約金」「ディベロッパーへの優先買取権」などが書かれ、買主はそれに同意して購入します。千代田区の要請は法規制ではなく“業界へのお願い”なので、物件ごとに導入の有無・内容が異なる点に注意してください。
2. なぜ今、規制が話題に？
- 価格高騰の一因抑制：短期転売が増えると、抽選で実需層に住戸が回りにくく、分譲価格や周辺相場が過度に跳ねやすい。地域の安定した居住を損なう懸念があります。
- 地域コミュニティの安定：短期保有が減ると、居住実態が伴う購入が増えやすく、管理やコミュニティが維持されやすいという期待があります。
3. 生活者にとってのメリット／デメリット
メリット
- 実需の買い手に住戸が行き渡りやすくなる（購入機会の改善）。
- 極端な“プレ値競争”が落ち着けば、相場の安定が期待できる。
デメリット（留意点）
- 資産の流動性が下がる：転勤・離婚・介護など予期せぬ事情で5年以内に売りたい場面で制約に直面する可能性。
- 条項の例外・違約金・再取得条項の内容によって、負担や選択肢が大きく変わる（物件ごとに異なる）。
- 一部では賃貸募集・名義変更にも制限や事前承認が付くケースがある（契約で要確認）。
4. 価格はどうなる？（鑑定士の見立て）
- 新築価格：転売制限が厳しいほど、市場では一般に「流動性ディスカウント（売りにくさ分の割引）」が意識されます。ただし、希少な好立地や仕様が強い物件では、制限の影響が価格に出にくいこともあります。
- 中古価格：短期フリップが減ることで“過度な上振れ”は抑制方向。一方、実需支持の厚いエリアは底堅さを保ちやすいでしょう。
- 賃貸家賃：分譲流通の過熱が落ち着けば、賃貸の需給面でも極端な上昇圧力はやや緩和しやすくなります（立地次第）。
5. 購入前にここをチェック（重要）
- 契約書の条項：転売禁止期間、違約金、例外（相続・離婚・病気・転勤等）、名義変更・賃貸の可否、事前承認の要否を営業資料ではなく契約書本文で確認。
- 資金計画は長期目線：5年間は売らなくても済むキャッシュフロー（ボーナス依存度・金利上振れ耐性・固定資産税や管理修繕費）を試算。
- ライフイベントの可能性：転勤・家族計画・介護などの確率を見積もり、「例外運用」時の手続きやコストを販売会社に具体的に質問。
- 中古・他エリアとの比較：転売制限のない優良中古や、制限が緩い物件の総コスト・暮らしやすさと冷静に比較。
6. 投資・オーナーの方へ（簡潔に）
- 短期譲渡が前提の投資は難度が上がります。長期保有・賃貸運用の事業性（空室・賃料・修繕・金利）で再設計を。
- 転売制限付き住戸は、評価上市場性（マーケタビリティ）の調整が必要。比較事例は同様の条項が付く物件でそろえるのが基本です（鑑定上の留意点）。
7. よくある質問
Q. 5年以内に売らなければならない事情が出たら？
A. 多くの条項には「やむを得ない事由」の例外や、事業者の承認、ディベロッパーの優先買取などの運用が設けられることがあります。物件ごとの契約条項を必ず確認しましょう。
Q. 住宅ローンに影響は？
A. 一般に転売禁止はローン可否の直接要件ではありませんが、将来売却での柔軟性が下がるため、返済計画は余裕を持って。金融機関から条項の確認を求められる場合もあります。
Q. 資産価値は下がりますか？
A. 「売りにくさ」は価格を抑える方向に働く一方、立地・規模・管理・設備・眺望などの“普遍価値”が強ければ、総合評価で十分に選ばれます。個別性が大きいので、総合点で判断を。
記事の引用元：日本経済新聞「マンション転売規制要請、東京・中野区長『千代田区の影響見て検討』」（2025年9月8日 16:00）
規制の議論が進むほど、市場は“住むための価値”に寄り戻されていきます。購入前には、条項・資金・暮らしやすさを丁寧に確認し、ご自身のライフプランと無理のない範囲で意思決定をしましょう。
