全国の空き家は900万戸超。地方だけでなく、都市でも空き家が増えています。東京都世田谷区は、空き家数が全国最多と報じられたことを機に、専門部署の設置、無料相談窓口「せたがや空き家活用ナビ」、民間とのマッチング、そして改正空き家法の活用などを進めています。
出展：日本経済新聞「都市にも空き家　『最多自治体』世田谷区の取り組み」（2025/4/12）

 

1. 都市でも空き家が増える理由（かんたんに）

都市の空き家は、古家が放置されるというより、相続をきっかけに発生するケースが多数です。相続人はすでに自宅持ち、片付けが大変、評価額が高く決断しづらい、共有相続で話が進まない——こうした「人の事情」が中心です。世田谷区では、空き家の約8割が5年以内に売却・利活用されますが、同じペースで新たな空き家が生まれる“いたちごっこ”が続いています。

 

2. 何が変わった？—改正空き家法で「管理不全空き家」にも実質ペナルティ

2023年12月施行の改正空き家対策特別措置法で、放置が進む前段階の管理不全空き家にも自治体が勧告でき、勧告されると住宅用地の固定資産税の特例（最大1/6）と都市計画税の特例（1/3）が解除されます。俗に「固定資産税が6倍」と言われるのはこの特例が外れるため。評価額が高い都市部ほどインパクトが大きく、“動かざるを得ない”状況が作られました。

 

3. 世田谷区の実務は参考になります（他地域でも応用可）

区は2016年に専門部署を立ち上げ、所有者の特定・個別相談・是正を粘り強く実施。2021年からは民間と連携した無料相談窓口「せたがや空き家活用ナビ」と、所有者×事業者のマッチングを稼働させ、3年強で約270件の相談に対応してきました。さらに2024年度からは、予防（発生防止）にも注力。ガイド『せたがや 家の終活』や『本格終活シート』を配布し、早めの準備を促しています。

注目点は、特定空き家（最も深刻な状態）の指定や代執行まで至る件数が少ないこと。法的強制よりも、早めの相談と選択肢の提示が奏功しているといえます。

 

4. 実家を“放置空き家”にしないための道筋（段階別のチェックリスト）

（A）いま親が住んでいる段階（予防）

• 家の情報を見える化：権利（登記簿）、評価（固定資産税通知）、法規（用途地域・接道・再建築の可否）、修繕歴、残置物の量。
• 相続の方針を話す：誰が引き継ぐ／売る／貸す。共有は極力避けると、後々もめにくいです。
• 片付けを始める：生前整理・不用品の処分は、コストと時間の節約に直結。写真・アルバムのデータ化も有効。

（B）相続が起きた／起きそう（初動）

• 相続登記は義務化（2024年4月〜）：3年以内に名義変更。罰則・過料のリスクも。早めに司法書士へ。
• 相続税・所得税の確認：評価・控除・特例（相続空き家の3,000万円特別控除など、要件を税理士に確認）。
• 利活用の一次判断：売る（現状／リフォーム後）、貸す（賃貸／定期借地）、保有（管理・将来の出口）。

（C）空き家になった（管理と出口）

• 管理不全にしない：郵便物停止・雨漏り点検・通水換気・庭木剪定・防犯。近隣へ連絡先を伝えると安心。
• 法規と市場性を把握：再建築可否（接道2m／42条道路）、セットバック、ハザード（洪水・土砂・液状化）。再建築不可でも利活用の余地（賃貸・簡易宿所・コンバージョン）があることも。
• 出口の選択肢：現況売却／リフォーム売却／「買取」や「買取保証」／マッチングプラットフォームや自治体の空き家相談を活用。

 

5. 鑑定士の見解：価格は“物件の状態＋法規＋人の事情”で決まります

実家の売却が進まない最大の理由は「人の事情」です。片付けの負担、共有者の意見の対立、感情的なハードル。ここを解くと、価格や条件は自然に前へ進みます。市場では、立地・法規（再建築可／接道）・ハザード・建物の状態の組み合わせで価格水準が決まります。
再建築不可や法規制が厳しい物件でも、買取業者やリノベ専門の事業者が価値を見出す例は増えています。時間をかけてでも複数社の意見を聞き、相見積もり・相査定で目線を合わせましょう。

 

6. 早めに動くと得をします（税金・時間・ご近所）

改正法により、管理不全空き家の税優遇が外れると負担が急増します。草木・害虫・雨漏り・不法侵入などの二次被害が出る前に、管理委託や簡易清掃・通風からでも始めてください。ご近所への一声で、連絡先と意向を伝えておくと、万が一の際に連絡がもらえて被害を防げることがあります。

 

7. まとめ：空き家は“人の問題”から解くと、道が開けます

世田谷区の経験が示すのは、強制よりも早めの可視化と相談、そして選択肢の提示が解決を進めるということです。実家の情報を整理する、家族で方針を共有する、自治体・専門家・民間の窓口を使う。「いま何をするか」を決めるだけでも、空き家は“放置”から“管理・活用”へと動き出します。迷ったら、まずはお住まいの自治体の空き家相談や、無料相談窓口に連絡してみましょう。

 

出展：
日本経済新聞「都市にも空き家　『最多自治体』世田谷区の取り組み」（2025/4/12）