今まで不動産鑑定士に鑑定評価を依頼したことはありますか？
私たちの経験上、「初めての依頼する」方がほとんどだと思います。
鑑定評価は、一般の方にはあまり馴染みがないものです。
無駄な鑑定依頼は、誰も幸せになりません。
私たちは、お話を聞けば必要な道筋はすぐわかりますので、費用対効果の観点から過剰なサービスにならないように詳細な説明を行い、見積りを提示いたします。
不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準および不動産の鑑定評価に関する法律（不動産鑑定評価法）に従い、厳密な手順で作成する公式の評価書です。評価対象となる不動産の市場価値を適正かつ客観的に示すため、物的状況や権利関係、法的規制、地域・個別要因などを詳細に調査・分析し、総合的に導き出した評価額が記載されます。
不動産鑑定士は国家資格者であり、評価書の作成については法律や実務上のガイドラインに従い、多面的な視点から価値を算定します。このため、不動産鑑定評価書は法的にも公的にも「不動産の価格を示す公式な文書」として扱われ、その厳密性と証明力の高さが特徴です。
不動産鑑定評価書は、公的機関や裁判所での証拠能力、金融機関での融資審査の資料など、さまざまな場面で高い信用力を持ちます。法的にも「鑑定評価」と呼称するには、不動産鑑定士が作成した「鑑定評価書」の発行が必要とされており、その作成にあたっては不動産鑑定評価基準に定められた手続きや方法を遵守する義務があります。
正式な鑑定評価の発行主体となるのは不動産鑑定士に限られるため、宅地建物取引業者等が行う査定や調査報告とは一線を画しており、不動産取引市場全体の安全性や公正性を担保する上でも非常に重要な役割を果たしています。また、評価書に記載される内容や評価額は、厳格な調査を経て導かれているため、社会的・法的にも高い信頼を得やすいという特徴があります。
不動産を売却・購入・賃貸する際に、客観的かつ厳密な価格を把握することが目的となります。売主・買主いずれにとっても、公正な取引価格を見定めるうえでの参考資料としての価値が高く、取引リスクを低減するために活用されます。
銀行や金融機関が不動産を担保として融資を行う場合、担保価値の厳密な把握が必要となります。不動産鑑定評価書は、法的要件を満たした公式書類として扱われるため、金融機関の融資判断や担保余力の算定に際して大きな影響力を持ちます。
企業が保有する不動産の時価評価や減損会計の検討、税務上の評価額算定などにおいて、客観性と信頼性の高い評価資料として利用されます。特に企業が大規模な不動産を取得・売却する際には、正確な価値把握が財務戦略の一環となるため、鑑定評価書の需要は大きいといえます。
相続や離婚などで不動産の価値を争う場合、裁判所や調停・仲裁機関に評価額を提出する必要が生じることがあります。不動産鑑定評価書は法廷での証拠能力が高く、公平・客観的な資料として採用されやすいため、紛争解決の重要な根拠となります。
不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価法に基づき、不動産鑑定士のみが作成できる正式な鑑定評価書です。これに対し、不動産価格調査報告書は、法律で定められた正式な評価書ではなく、発行主体や作成手順にも厳密な要件は課されていません（ただし、不動産鑑定士が「意見書」として発行する場合は、職業倫理、基準、及び実務上のガイドラインに準拠します）。
不動産鑑定評価書では、不動産鑑定評価基準に従い、物件の物的状況、法的規制、地域分析、個別的要因などを詳細に調査し、原価法、取引事例比較法、収益還元法など各種評価手法を総合的に適用して評価額を導きます。一方で、不動産価格調査報告書の場合、調査範囲や手法が依頼目的によって簡易的にとどまる場合が多く、提示される価格もあくまで「目安」や「参考意見」として位置付けられます。
不動産鑑定評価書は、裁判所や公的機関においても「不動産の適正な価格」を示す正式文書として高い証拠能力を認められます。対して、不動産価格調査報告書はその証明力が法的に担保されているわけではなく、あくまで参考資料として使用されることが一般的です。ただし、不動産鑑定士の専門知識・経験をもとに作成されたものは、ある程度の信頼性を得る場合もあります。
不動産鑑定評価書は、調査範囲が広く、調査にかかる手間や専門性も高いため、作成費用・期間が比較的高額かつ長期になりがちです。一方で、不動産価格調査報告書は簡易調査・簡易分析が中心となるため、費用や作成に要する期間を低く抑えやすいといえます。
不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が法令や基準に従って厳密な評価手続を踏まえて作成する、公式かつ公的性の高い評価書です。そのため、裁判所や金融機関などでの証拠力や信用度が高く、不動産取引における重要な判断材料となる点が特徴です。
一方で、評価費用や期間がある程度かかるため、必ずしもすべての場面で鑑定評価書が必要になるわけではありません。たとえば、大まかな相場感だけを把握したい場合などは、不動産価格調査報告書などの簡易な調査結果で十分なケースもあります。しかし、相続や離婚など争いが予想される場面や、金融機関から正式な担保評価が求められる場面では、不動産鑑定評価書が不可欠となることが多いです。
不動産の評価にまつわる目的・用途によっては、どの程度の厳密性や法的証明力が必要なのかをよく検討し、それに応じた評価書を選ぶことが大切です。依頼者のニーズを正確にとらえ、無駄なく的確なアドバイスを行うためにも、作成者と依頼者間の十分なコミュニケーションが欠かせません。
当事務所では、このように多岐にわたるニーズを的確に把握し、公平・中立かつ客観的な立場から評価を行うことを心掛けています。法的効力の高い鑑定評価書が必要か、あるいは簡易的な意見を示すだけで十分かなど、状況に応じて柔軟に対応いたしますので、まずはお気軽にご相談いただければ幸いです。
不動産価格調査報告書は、依頼者が不動産の価格や賃料の目安を知りたいときに、不動産鑑定士や宅地建物取引業者などが調査・分析を行い、それらの結果を報告する文書です。
不動産の価格や賃料について、正式な鑑定評価書と同等の厳密さ・網羅性は求めないものの、ある程度客観的な調査や市場分析に基づく「参考となる価格・賃料の意見」を示すという役割を果たします。
不動産鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準や不動産の鑑定評価に関する法律（不動産鑑定評価法）に基づき、不動産鑑定士が厳格な手順で作成する公式な「鑑定評価」の成果物です。法的にも「鑑定評価」と呼ばれるには、鑑定評価書の発行が必要になります。これに対し、不動産価格調査報告書は、法令上の正式な「鑑定評価」とはならず、「意見書」の一種として位置付けられたり、あるいは鑑定評価以外の書式として利用される場合があります。
不動産鑑定士が作成する鑑定評価書ほどの厳密さは不要だが一定の専門的意見が欲しい場合に「不動産価格調査報告書」という形で提供することがあります（いわゆる「簡易鑑定」「調査報告」とも呼ばれます）。
不動産オーナーが売却や賃貸を検討する際に、現在の市場から見たおおまかな適正価格や賃料の目安を知る目的で依頼することがあります。正式な鑑定評価書ではコストや時間がかかりすぎる場合に活用されやすいです。
企業や個人が保有する不動産の時価把握を目的とする場合、社内資料や検討資料として簡易的な調査報告書で済ませることがあります。
相続や離婚などで不動産を評価するケースで、当事者同士の話し合いの材料とするために「正式鑑定ほどではないが、客観性のある意見を示すものが欲しい」というニーズに応える形で利用される場合があります。
融資の検討時において、正式な抵当評価の前段として大まかな価格を把握するために利用される場合があります。ただし金融機関が融資判断を行う際は、最終的により厳密な鑑定評価書や独自の担保評価を求めることが多いです。
鑑定評価書は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づく正式な評価書であり、不動産鑑定士しか作成できません。
調査報告書は法律で規定された正式な評価書ではなく、発行主体や作成手順に厳格な法的要件があるわけではありません（ただし不動産鑑定士が“意見書”や“調査報告書”として作成する場合は、職業倫理や、基準、及び実務上のガイドラインに準じて作成されることが多いです）。
鑑定評価書は、不動産鑑定評価基準に基づき、対象不動産の物的状況・権利関係・法的規制・地域分析・個別的要因などを詳細に調査し、原価法・取引事例比較法・収益還元法等の手法を踏まえた「厳密な評価プロセス」と結果を記載します。
調査報告書は、こうした評価手法をすべて網羅する必要はなく、依頼内容や目的に応じて必要な範囲で調査を行い、価格に関する見解を示します。したがって、調査範囲や前提条件が限定的であったり、価格決定の根拠が簡潔にまとめられていることが多いです。
鑑定評価書は法的にも公的にも「不動産の適正な価格」を示す文書として扱われるため、裁判所や公的機関での証拠能力が高いとされます。
調査報告書の場合は、作成主体や目的にもよりますが、あくまで「参考資料」としての位置づけにとどまります。ただし、不動産鑑定士が職責をもって作成し、論理的な根拠や査定過程を明記している報告書であれば、ある程度の信頼性を持って参照される場合もあります。
鑑定評価書は調査範囲が広く、調査に要する期間・手間がかかるぶん、報酬額（鑑定費用）も比較的高額になりやすい傾向があります。
調査報告書は、鑑定評価書よりも簡易な調査・分析で済むことが多く、費用を低く抑えられ、期間も短めで作成されることがあります。
不動産価格調査報告書は、不動産の価格・賃料の目安や参考意見を示すために作成される簡易的な文書であり、厳格な手続きが要求される不動産鑑定評価書とは区別されます。
主な利用シーンとしては、不動産の売却や賃貸の検討時、相続や財産分与の参考、企業や個人の資産管理などが挙げられます。
内容は地域分析や類似取引事例の調査、物件固有の要因検討などを含みますが、調査範囲や算定手法は依頼者のニーズや目的に応じて簡易的になることが多いです。
法的拘束力や証明力の点では鑑定評価書より劣るため、公的機関や裁判所での正式な提出・証拠能力が求められる場面では、原則として不動産鑑定評価書が必要になります。
一方で、調査報告書は比較的安価・短期間で作成できるため、市場動向を把握する際の“まずはじめの一歩”として多く利用されています。
当事務所では、このように多岐にわたるニーズを的確に把握し、公平・中立かつ客観的な立場から評価を行うことを心掛けています。法的効力の高い鑑定評価書が必要か、あるいは簡易的な意見を示すだけで十分かなど、状況に応じて柔軟に対応いたしますので、まずはお気軽にご相談いただければ幸いです。
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