ロイターのインタビューで、本田悦朗・京大客員教授（元内閣官房参与）は、日本経済は回復途上で不安定な局面にあるとして、日銀は追加利上げに慎重であるべきと述べました。一方で、利上げのタイミング自体は「近づいている」ともしています。為替（円安・ドル高）については、当面1ドル＝155円超に急進する可能性は低いとの見方を示しました。
出展：ロイター「インタビュー：日銀の追加利上げ慎重に、高市氏は『緩和派』＝本田元内閣官房参与」（2025/10/10）

 

1. いまのポイントをかんたんに

・日銀はすぐの追加利上げには慎重だが、景気の“需給ギャップ”改善で利上げの時期は近づいている。
・円安は水準とスピードが重要。極端に進む公算は小さいが、状況次第で為替介入や利上げが再び選択肢になる。
・市場では「12月または来年1月」の利上げ観測も残る。

 

2. 住宅ローンはどう考える？（変動・固定の考え方）

追加利上げが慎重姿勢でも、金利が下がる局面に戻ったわけではありません。今後も小刻みに上がる可能性は念頭に置きましょう。

• 変動型：当面の支払いは抑えられますが、将来の上振れリスクは残ります。＋0.5％・＋1.0％のストレスで毎月返済が家計の25～30％内に収まるか試算を。
• 固定型・一部固定：月額は上がりますが、家計の見通しが立つ安心があります。10年以上住むなら、全期間固定やミックスも検討価値が高いです。
• 借換え：諸費用（事務・保証・登記）を回収できるかが鍵。3～5年でペイできる条件かを数字で判断しましょう。

 

3. 不動産価格と家賃は？（金利・円安の効き方）

金利は価格に、円安はコストに効きます。

• 売買価格：金利が上がると、買い手の返済能力が下がり、価格は上がりにくく／下がりやすくなります。ただし駅近・管理良好など「普遍価値」が強い物件は粘りやすいです。
• 家賃：賃貸は雇用と所得がカギ。金利上昇局面でも、雇用が堅調なら家賃は下がりづらい一方、割高な新築は空室調整（賃料や入居条件の見直し）が入りやすくなります。
• 建設・リフォーム費：円安は輸入資材や設備の価格を押し上げます。新築価格や大規模修繕費が高止まりしやすい点は要注意です。

 

4. 投資用不動産：利回り（キャップレート）と為替の見方

利上げ局面では、出口利回り（売却時の想定利回り）はやや保守的に置くのが安全です。円安はホテル・物流に追い風でも、運営コスト（人件費・原材料）を押し上げるので、NOI（純収益）計画は保守的な前提にしましょう。負債は固定・変動のミックスで耐性を上げ、LTVは控えめに、DSCRは1.2～1.3倍以上を目安に。

 

5. これから数か月の「2つのシナリオ」

シナリオA：年内または年明けに小幅の利上げ
・変動金利はじわり上昇。
・新築の売れ行きは選別が進み、良質中古へのシフトが強まる。
・投資では、テナントの解約通知・フリーレント・内装負担などをCFに確実に織り込み。

シナリオB：利上げいったん見送り（慎重姿勢継続）
・住宅ローン金利の上振れは一服。ただし下がりにくい。
・価格の下支え要因は続くが、新規供給や建設コスト高で横ばい～小幅調整の物件も。
・投資では、過度なレバレッジを避けつつESG・省エネ改修など「価値維持」に資金を回す。

 

6. いまやっておく点検（家計・物件・契約）

• 家計：金利ストレス（＋0.5％／＋1.0％）で返済比率を再試算。ボーナス返済が重すぎないか。
• 物件：普遍価値（駅距離・生活利便・学区・災害リスク・管理力）を再確認。大規模修繕の時期と費用感も。
• 契約：借入条件（固定／変動の割合、金利見直しのタイミング、繰上返済の手数料、団信の範囲）。

 

7. まとめ：結論を急がず、「持てる計画」で備えましょう

今は利上げのタイミングを探る局面です。結論を急がず、家計が無理なく持てる金利水準でローンを組み、物件は立地と管理の確かさで選びましょう。投資は保守的なCF（現金収支）をベースに、出口利回りを高めに置く。これだけで、将来のブレに強い不動産選び・運用ができます。

 

出展：
ロイター「インタビュー：日銀の追加利上げ慎重に、高市氏は『緩和派』＝本田元内閣官房参与」（2025/10/10）