日経平均が続伸し、最高値を連日更新しました。背景には、日銀の金利据え置き（0.5％）と、それに伴う円安進行、さらに米国のハイテク株高を受けた半導体関連の買いがあります。売買代金は東証プライムで過去最高。金融市場が強い動きを見せる中、不動産にはどんな影響があるのかを平易に解説します。
出展：日本経済新聞「東証大引け　日経平均は続伸　連日最高値　半導体株に買い、日銀据え置きも支え」（2025/10/30）

 

1. まず「金利・為替・株価」が示すこと

金利：据え置き…当面、変動型ローンや短期資金の上昇圧力は小休止。ただし、FRB（米国）の姿勢次第で先行き上がる可能性は残ります。
為替：円安…1ドル＝153円台まで円安が進みました。輸入資材・設備のコストは上がりやすく、新築や大規模修繕の費用に影響します。
株価：半導体・AIがけん引…データセンター・半導体工場・物流など「成長分野」に資金が向かっています。

 

2. 住宅（買う・借りる）への影響

買う人：金利は据え置きでも、将来の上振れに備えて返済ストレス試算（＋0.5％、＋1.0％）を実施。返済＋税・管理修繕の合計が手取りの25～30％に収まるかが目安です。円安で建材・設備の価格が上がるため、新築の価格やリフォーム費は高止まりしやすい点に注意。
借りる人：雇用が堅調なら家賃は下がりにくい傾向。更新や住み替えは、省エネ設備・遮音・ネットなどコスパの良い条件を中心に比較しましょう。

 

3. 収益不動産（投資・賃貸経営）への影響

ホテル・観光：円安は訪日需要の追い風。稼働・単価の上振れが期待できる一方、人件費と仕入れのコスト増をNOI（純収益）計画に織り込むことが重要。
物流・データセンター：AI・半導体投資の波は電力・通信・用途規制の目利きがカギ。賃料成長は見込めますが、用地・建設コストの上振れと工期遅延リスクに注意。
オフィス：株高で回復期待が強まる局面でも、立地とビルスペックで選別が進みます。BCP（非常電源・受水ポンプ・二重ルート）が弱い棟は賃料交渉の余地が生じやすい。
出口利回り：金利が据え置きならキャップレートの上振れ圧力は一服。ただし先行き不透明ならやや保守的に置くのが安全です。

 

4. 建設・修繕費は「円安」と「人手不足」に敏感

円安で輸入材・設備機器は上がりやすく、技能人材の不足も続いています。新築の坪単価・大規模修繕費は高止まりが基本線。分譲・賃貸とも、長期修繕計画と積立水準を再点検し、必要に応じて前倒し発注・相見積もりで対策を。

 

5. 立場別「いまできること」チェックリスト

• マイホーム購入：金利ストレス試算／固定・変動のミックス検討／中古はインスペクション・修繕履歴の確認／リフォーム費の上振れ余地。
• 売却：市場が強い間に適正価格＋初動の資料整備（図面・修繕履歴・性能報告）でスピード成約を狙う。
• 投資：NOIは保守的に／レントフリー・TI（内装負担）をCFに反映／LTV抑制・DSCR1.2～1.3倍確保／出口利回りはやや高めに。
• 賃貸オーナー：小規模の省エネ改修・ネット無料・宅配BOXなどで成約スピード改善／修繕費のインフレを前提に積立見直し。

 

6. まとめ：金融市場は強いが、実需は「選別」。数字と現地で冷静に

株高・円安・据え置きは、不動産の追い風になり得ます。ただし、すべての物件が一律に上がるわけではありません。立地の普遍価値（駅距離・生活利便・災害リスク）と建物の性能・管理が価格と賃料を左右します。数字（返済試算・NOI・修繕計画）と現地確認をそろえて、焦らずに判断しましょう。

 

出展：
日本経済新聞「東証大引け　日経平均は続伸　連日最高値　半導体株に買い、日銀据え置きも支え」（2025/10/30）