東京都は、子育て世帯などが手頃な家賃で暮らせる「アフォーダブル住宅」を、民間と連携して来年度以降約300戸供給すると発表しました。市場家賃より2割程度安い水準をめざし、新築だけでなく中古マンションや空き家の活用も想定。都は複数の官民連携ファンドを立ち上げ、都の出資金に対する利回りを低めに設定することで、低家賃を実現するビジネスモデルを組むとしています（入居要件の詳細は今後検討）。
出展：日本テレビ「『アフォーダブル住宅』都が供給へ　官民連携し“低家賃”で」（2025/11/7）

 

1. 何が始まるの？（かんたん整理）

・対象：まずは子育て世帯など（所得制限や世帯要件は今後決定）
・家賃水準：周辺の市場家賃から約2割安
・戸数：来年度以降、約300戸（新築の一部・全戸／中古・空き家の活用を含む）
・仕組み：官民ファンド＋都出資の低利回り＝事業者は家賃を低く設定しやすい

要するに「民間の開発・運営力」に「公的な資金の後押し」を組み合わせ、家賃の“段差”を埋める試みです。

 

2. 不動産鑑定士の見解：市場への影響は？

① 足元の家賃下支えに“すき間”の受け皿
家賃が高止まりするなか、「対象までいくと公営・公的住宅には届きにくい」「市場家賃は厳しい」という世帯の受け皿になります。規模はまず300戸と限定的ですが、実績が積み上がると拡大が見込めます。

② 空き家や中古の“活かし方”が進む可能性
新築だけでなく中古・空き家の活用も想定。エリアや建物状態の選別が進み、「住めるのに使われていないストック」に改修投資が向かえば、街の安全・景観にもプラスです。

③ 近隣相場への直接影響は限定的
戸数が大きくないため、周辺相場を一気に下げる圧力は小さいでしょう。ただし、同種の供給が広がれば、ファミリー向け賃貸での価格競争の緩和につながる可能性はあります。

 

3. 応募を考える人へ：ここをチェック

• 入居要件：所得制限、世帯構成（子どもの年齢など）、就労要件、居住年数の上限・更新条件。
• 家賃の算定方法：基準となる市場家賃、2割安の具体額、更新時の改定ルール（物価・近隣相場・収入変化の反映有無）。
• 初期費用：敷金・礼金・仲介手数料・保証会社料、退去時の原状回復基準。
• 立地と生活：駅距離、保育・学校・病院・公園、買い物の動線、夜間照度や治安も夜に現地確認。
• 建物の状態（中古・空き家活用の場合）：断熱・設備更新状況、インスペクションや改修履歴の開示。

ポイント：「2割安」＝「全体が安い」ではありません。総額・更新・諸費用まで見て家計に無理がないかを確認しましょう。

 

4. オーナー・事業者にとっての意味

オーナー（空き家・区分所有者）：改修・賃貸運営のハードルが高い物件でも、ファンド経由の取得・募集設計で活用余地が広がります。入居者の安定性（所得要件・子育て支援）と、行政連携の相談窓口を確認しましょう。

事業者：新築は一部住戸をアフォーダブル枠として組み込むスキームが想定されます。中古・空き家は、改修前の性能把握（断熱・耐震）、工事・募集の短期化、生活支援のパートナー連携が成否を分けます。都の出資利回りが低くなる分、家賃ディスカウントに回る構造を正しく説明できると、ESG投資・インパクト金融とも相性が良いでしょう。

 

5. よくある質問（Q&A）

Q. 2割安はずっと続きますか？
A. 継続方針や改定の仕方は、契約と制度設計次第です。募集要項・賃貸借契約で改定ルールを必ず確認しましょう。

Q. 公営住宅と何が違いますか？
A. 民間事業者が運営する賃貸で、立地や建物の選択肢が広がりやすい一方、家賃補助＝ゼロではなく家賃水準を引き下げた民間賃貸という位置づけです（入居要件は別途設定）。

Q. 家賃以外のコストは？
A. 敷金・礼金・仲介手数料・保証会社料・保険・更新料などは個別条件です。合計コストで比較しましょう。

 

6. まとめ：家賃負担を軽くする“新しい受け皿”。数字と現地で、賢く使いましょう

アフォーダブル住宅は、家賃負担を緩和しながら、子育て世帯の暮らしを支える新しい選択肢です。ただし、入居要件・家賃改定・初期費用・立地・建物性能を数字で確かめ、夜の現地確認も行ってから申し込みを。きちんと比べれば、「2割安」を暮らしの安心に変えられます。

 

出展：
日本テレビ「『アフォーダブル住宅』都が供給へ　官民連携し“低家賃”で」（2025/11/7）