50年住宅ローンの注意点｜35年との返済額・総額・残債比較

返済期間を延ばすことを、支払総額が安くなる方法や無条件の安心材料として扱うことはできません。以下は特定の商品への申込みを勧めるものではなく、期間の違いを確認するための仮定計算です。

1. 月々の返済額と、返済全体の費用を比べる

借入5,000万円、全期間の年利2％、元利均等、毎月返済、ボーナス返済・繰上返済なしと仮定します。35年は月約16.6万円、50年は約13.2万円ですが、総返済額は約6,956.5万円と約7,913.7万円です。50年の方が月の負担は約3.4万円小さい一方、総額は約957.2万円大きくなります。手数料や保険等を含まない比較であり、年2％は市場の提示金利ではありません。実際には金利や諸費用も商品ごとに異なります。

2. 売却時の残債と、住み続ける場合の維持費を見る

同じ仮定で20年後の残債は、35年返済で約2,573.9万円、50年返済で約3,568.4万円です。住宅の将来価格が、この残高を必ず上回るとは限りません。売却に伴う費用も加えて、必要な自己資金を検討します。長く住む場合も修繕、設備更新、管理費等の負担が続きます。定年時点の残高とその後の収入を比較し、繰上返済を予定するなら、手元資金、手数料、最低金額等の条件も確認します。

3. 50年という期間だけで商品を同一視しない

例えば住宅金融支援機構のフラット50は、長期優良住宅等を対象とする全期間固定型で、利用条件や年齢による期間の上限があります。他の金融機関の50年商品は、金利方式、対象住宅、完済年齢、保険、手数料等が異なる場合があります。住宅を将来貸す、売る、債務を引き継ぐといった変更も、自由にできると考えず契約と金融機関へ確認します。月返済を小さくできた分だけ予算を増やす前に、支出総額を点検します。

仮定比較：借入5,000万円・年2％一定・元利均等

よくある質問

50年で借りて、必ず途中で売れば問題ありませんか？

売却価格や売却時期は保証されません。残債、売却費用、物件需要を確認し、価格が想定より低い場合の自己資金も検討します。

50年ローンはすべてフラット50と同じですか？

違います。返済期間が同じでも金利、対象住宅、年齢、保険、手数料などが異なります。実際の契約条件で比較してください。

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