10年物国債利回り（長期金利）が一時1.965％まで上昇し、2006～07年以来の水準に迫っています。背景には、日銀の継続的利上げ観測や財政悪化への懸念などがあり、固定型の住宅ローンや企業の資金調達コストに波及する見通しです。
出展：TBS NEWS DIG「長期金利が18年半ぶり水準、2％に迫る――住宅ローン金利などに影響」（2025/12/8）

 

1. いま起きていること（かんたん整理）

・10年国債利回りが1.965％（一時）まで上昇。節目の2％が視野。
・要因：日銀の利上げ観測、財政悪化懸念で国債売りが優勢。
・波及：固定型住宅ローン金利の上昇、企業の借入コスト増。

 

2. 住宅ローンへの影響（短期／中期）

固定型（10年・全期間固定）：指標となる長期金利の上昇を受け、適用金利は上向きになりやすい。借り換えや新規実行は、金利改定日（多くは月初）前後のタイミングに注意。
変動型：短期金利に連動するため即時連動は限定的ですが、政策金利の引き上げがあれば、基準金利／優遇後金利に波及する可能性。返済額改定（5年・125％ルール等）のタイミングを確認。

鑑定士の目：返済計画は金利＋0.5％／＋1.0％のストレスで再試算し、返済＋固定資産税＋管理修繕費の合計が手取りの25～30％以内に収まるかを確認しましょう。

 

3. 不動産価格・賃貸市場への波及

• 売買価格：金利上昇は「買える金額」を下げるため、価格の上昇圧力は鈍化。ただし、駅近・管理優良・希少立地など“普遍価値”は底堅い。
• 新築コスト：建設コストは高止まり（人手不足・資材費）。金利上昇と相まって、新築供給の価格は下がりにくい構図。
• 賃貸：購入抑制で賃貸需要は底堅い。ただし家計負担増で、省エネ・遮音・ネット無料などコスパの良い物件に選好シフト。

 

4. 立場別の「いまできること」

これから買う人

• 固定か変動かは家計の安定性と保有期間で判断。長期居住×安定重視なら固定やミックス（変動＋固定）も検討。
• 中古は性能と履歴（インスペクション・修繕履歴・耐震）で選ぶと資産性の下振れに強い。

借り換えを考える人

• 借換えコスト（事務・保証・登記）を3～5年で回収できるかが基準。固定→固定は早めの検討がセオリー。

売却予定の人

• 金利上昇で買い手の資金繰りがタイトに。適正価格の初期設定と資料整備（図面・履歴）でスピード成約を狙う。

賃貸オーナー

• 小規模の省エネ改修・宅配BOX・ネット無料で競争力を確保。修繕費のインフレを前提に積立見直しを。

 

5. Q&A（短く）

Q. 2％を超えたら価格は下がる？
A. 一様に下がるわけではありません。立地・希少性・管理の質で差が出ます。実需の厚いエリアは粘りやすい一方、周辺部は選別が強まります。

Q. 変動金利のままで大丈夫？
A. 家計に余力があり、繰上げ返済・貯蓄の仕組みが作れるなら選択肢です。金利上昇時の返済額改定スケジュール（5年ルール等）を把握しましょう。心配なら一部固定化（ミックス）も有効です。

 

6. まとめ：金利は「上がることもある」前提で、数字と現地で慎重に

長期金利の上昇は、借入コスト＝資産価格の計算式に直接響きます。焦って結論を出すより、金利ストレス試算・総コストの見える化・物件の普遍価値の確認を先に。準備をしておけば、金利が動いても“持てる計画”で暮らしと資産を守れます。

 

出展：
TBS NEWS DIG「きょうも長期金利『急上昇』続く　18年半ぶり水準、2％に迫る…住宅ローン金利などに影響」（2025/12/8）