マンション価格の下落報道を読む｜売出し・成約・評価額の違い

この記事の結論

マンション価格の報道は、売出し価格・成約価格・鑑定評価額を区別して読みます。平均価格の下落だけで、自分の住戸も同率で値下がりしたとは判断できません。新築と中古、地域、面積換算、集計時点をそろえて比較します。

2026年8月の東京カンテイの中古マンション70㎡換算価格では、東京都が前月比0.2％下落する一方、首都圏全体は0.8％上昇しました。同じ月でも地域と構成によって動きが違うことを示しています。

マンション価格の判断条件と資料を整理する流れ — 目的・時点・資料・判断根拠を分けて確認します。

1. 価格を比較する前に、数字の定義を確認する

売出し価格は売り手が提示する価格、成約価格は実際に合意した取引の価格です。鑑定評価額は、対象・価格時点・条件を明確にしたうえで経済価値を判断したものです。成約価格も個別の事情や取引条件を含みます。どれか一つを、他の数字の正解として無条件に置き換えないようにします。

2. 新築の1戸平均と、中古の70㎡換算を混ぜない

東京カンテイの2026年8月資料では、東京都の中古マンション70㎡換算価格は1億1,274万円、東京23区は1億2,677万円です。東京都全体と23区は同じ集計範囲ではありません。また、新築の1戸当たり平均価格と70㎡換算価格では面積条件が違います。数字に地域・新築中古・単位・調査月を付記し、条件が異なるときは比較の限界を示します。

3. 自分の住戸の売却判断には、成約と募集の両方を見る

同じ建物や近隣でも、階、向き、広さ、室内状態、管理・修繕、引渡し条件によって比較の意味は変わります。募集価格の変更、売出しからの期間、条件の近い成約資料を確認し、平均値の動きと個別の競争力を分けます。在庫増加も、供給の増加か成約の減少かを確認する必要があり、単一の見出しから原因や将来価格を断定しないことが大切です。

価格資料を読む比較表

価格資料を読む比較表
価格・指標	意味	確認点
売出し価格	市場へ提示された条件	価格改定日、募集期間、成約の有無
成約価格	当事者が合意した取引価格	契約時点、物件状態、特別な条件
70㎡換算価格	一定の面積へ換算した比較指標	地域・築年・階等の条件は残る
鑑定評価額	特定の時点と条件に基づく価値判断	目的、対象権利、調査範囲、根拠

よくある質問

売出し平均が下がったら、自宅も同じ割合で下がりますか？

同じとは限りません。集計物件の構成が変わる場合もあります。対象住戸の条件と、近隣の比較可能な資料を確認します。

成約価格と鑑定評価額が違えば、鑑定が誤りですか？

差があるだけでは判断できません。価格時点、対象権利、引渡し条件、当事者固有の事情等を照合し、差が生じた理由を確認します。

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参考資料・確認日：2026年10月15日

資料の確認手順や比較表は当社による実務上の整理です。個別案件では、契約・資料・適用制度に応じた確認が必要です。

記事の制度・市場情報は、本文で示した時点と条件に基づきます。個別物件の評価では、依頼目的、価格時点、権利関係と資料の確認が必要です。鑑定評価の業務と進め方もご覧ください。