三友システムアプレイザルは2026年10月1日、不動産鑑定士142名へのアンケートをもとにした「三友地価予測指数（2026年9月調査）」を発表しました（R.E.port、東京都宅地建物取引業協会の配信記事などが報道）。商業地は東京圏が82.4、名古屋圏が79.6と前回より上昇した一方、大阪圏は78.6に低下し、住宅地でも大阪圏が72.3と前回より下がりました。この指数は鑑定士の「見方」をまとめたもので、個々の土地の価格を示すものではありません。数字は圏域・用途別の温度感をつかむ材料として使い、個別の判断は鑑定評価などで確認することが大切です。
- 商業地：東京圏82.4（前回79.7）、名古屋圏79.6（前回77.3）は上昇、大阪圏78.6（前回83.1）は低下。
- 住宅地：東京圏80.0（前回79.8）はほぼ横ばい圏、大阪圏72.3（前回77.7）は低下、名古屋圏75.0は前回と同じ。
- 背景：金利のある世界への移行、中国人投資家の購入停止、大阪圏での万博効果の反動などが指摘されている。
■ この記事が向いている人（読むべき人）
- 所有する土地・建物の価値が今後どうなるのか、市況の見方を知りたい人
- 相続や売却、買い替えの時期を検討しており、判断材料を集めている人
- 地価動向の指標が何を意味するのか、基本から知りたい人
■ この記事が向いていない人
- 特定の土地の具体的な評価額をすぐに知りたい人（個別の鑑定評価が必要です）
- 将来の地価を断定的に知りたい人（本記事は予測を保証するものではありません）
三友地価予測指数（2026年9月調査）が示した、圏域ごとの温度差
三友システムアプレイザルと提携するの不動産鑑定士142名を対象とした今回の調査では、地価の動向を「上昇（100）」「やや上昇（75）」「横ばい（50）」「やや下落（25）」「下落（0）」の5段階で尋ね、回答の比率を掛け合わせて指数化しています。商業地は、東京圏が82.4（前回79.7）、名古屋圏が79.6（前回77.3）と前回より上昇し、大阪圏は78.6（前回83.1）と低下しました。住宅地では、東京圏が80.0（前回79.8）、大阪圏が72.3（前回77.7）、名古屋圏が75.0（前回と同じ）でした。
配信記事では、商業地について「金利のない世界が終わって2年半になり、不動産の利回りに反転の兆しが見え始めている」との分析が紹介されています。住宅地については、タワーマンション市場を牽引してきた中国人投資家の購入が事実上止まり、市場がトーンダウンしているとの見方が示されました。大阪圏の低下については、万博効果の反動が要因として挙げられています。同調査では、全国で相次ぐクマ被害が不動産市場に与える影響についてのアンケートも行われています。
【圏域別の整理】指数の数字をどう読み取るか
今回の指数を、圏域ごとに整理すると以下の通りです。数値は鑑定士の回答を指数化したもので、実際の地価の変動率ではない点に注意が必要です。
| 圏域 | 商業地（現在値／前回値） | 住宅地（現在値／前回値） |
|---|---|---|
| 東京圏 | 82.4／79.7（上昇） | 80.0／79.8（ほぼ横ばい） |
| 大阪圏 | 78.6／83.1（低下） | 72.3／77.7（低下） |
| 名古屋圏 | 79.6／77.3（上昇） | 75.0／75.0（横ばい） |
三友地価予測指数に関するよくある質問（Q&A）
Q. 三友地価予測指数は、実際の地価の変動率を表しているのですか？
A. いいえ。不動産鑑定士へのアンケートで、地価が「上昇」「横ばい」「下落」のどちらに向かうと見ているかを5段階で集計し、指数にしたものです。実際の公示地価や基準地価、個別の取引価格とは性格が異なるため、市況の温度感を把握する参考情報として捉えるのが適切です。
Q. 指数が下がった圏域の土地は、評価額も下がるのですか？
A. 一概には言えません。同じ圏域でも、立地・用途・個別の需給によって状況は異なります。個々の土地や建物の価値は、現地の状況や取引事例などを踏まえた鑑定評価で判断されます。売却や相続などで価値を確認したい場合は、不動産鑑定士などの専門家にご確認ください。
アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社の視点：「指数」と「個別の評価」を使い分ける
市況を示す指数は、判断の「入口」として有用ですが、所有する不動産の価値を決めるのは個別の条件です。アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社では、鑑定評価に携わる立場から、市況の見方と個別の評価を切り分けて考えることが重要だと考えています。想定例で整理すると以下の通りです。
| 項目 | 具体的なシミュレーション（想定例） |
|---|---|
| 誰が（対象） | 相続した土地と、賃貸に出している建物を持つ所有者 |
| これまでの状況（Before） | 数年前の価格感を前提に、売却するか持ち続けるかを考えていた |
| 市場の変化（Action） | 地価予測指数など複数の指標を確認し、圏域・用途による温度差があることを把握。そのうえで、個別の評価を専門家に確認する |
| 起きた変化（After） | 市況と個別事情を分けて整理でき、売却・保有・活用の判断の根拠が明確になる |
地価予測指数は、市場参加者である鑑定士がどのような見通しを持っているかを知る有力な手がかりです。ただし、東京圏の商業地が上昇と見られていても、住宅地や地方の土地が同じ動きをするとは限りません。圏域、用途、個別の条件を分けて見ることが欠かせません。
アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社は、不動産の価値を客観的に確認するという視点から、市況の指標と個別の鑑定評価の双方をふまえた判断をおすすめしています。個別の評価や取り扱いについては、専門家にご確認ください。
