オフィス空室率と収益評価、地域の平均値を個別物件へ使う前の3つの確認

オフィス空室率1.85％という報道の対象を確認する

R.E.portは10月9日、三鬼商事が発表した9月の東京ビジネス地区の平均空室率が1.85％となり、前月より0.02ポイント低下したと報じました。対象は都心5区で、新築ビルは8.14％、既存ビルは1.70％とされています。

平均値は市場の状況を把握する入口になりますが、対象ビルの築年、規模、立地、募集条件が評価対象と一致するとは限りません。新築と既存の差も、個別物件の予測を同じ一つの率で済ませないための確認材料です。

本稿は報道の集計結果を用いた一般的な考え方の整理です。統計に含まれる個別ビルの契約や、特定物件の将来の入退去を確認したものではありません。収益評価へ利用する際は、元の調査の定義と評価対象の資料を確認する必要があります。

オフィス空室率を収益評価に使う前の3つの確認

集計値を参考にしつつ、収入の計算に必要な前提へ分解します。以下は実務上の確認の観点です。

1. 対象範囲が近い比較資料を選ぶ

都心5区の平均値を参照したことだけで、郊外の小規模ビルにも同じ需給があるとはいえません。立地や規模が異なる場合は、近隣の募集状況など追加で確認する資料を明らかにします。

2. 面積の割合を収入の割合と区別する

同じ面積でも、階数や区画によって賃料が異なれば、空室時の収入への影響も変わります。面積の集計表と賃料の一覧を照合し、どの区画が収入のどの程度を占めるか整理します。

3. 空室となる月数を置いて年間収入を考える

例えば、月額賃料20万円の区画が3か月空室になる想定なら、その期間の賃料損失は60万円です。月末時点で空室かどうかだけでは、この年間の影響は分かりません。これは条件を単純化した説明例であり、募集期間の予測ではありません。

よくある質問（Q&A）

アデックスの視点：オフィス空室率と収入計算の根拠をつなぐ

アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社は、統計を個別不動産の検討に使う際、何を参照し、どの条件を個別に調整したか説明できることが重要だと考えます。平均値を使ったという説明だけでは、賃料収入の前提は十分に伝わりません。

例えば、区画ごとに月額賃料と稼働を見込む月数を整理すると、面積割合では見えにくい収入への影響を確認できます。フリーレントや賃料の改定等がある場合も、その期間や条件を別に整理します。空室以外の要因まで同じ率にまとめると、変動の理由が分からなくなるためです。

以下は、年間の潜在的な賃料収入を1,000万円と仮定し、金額ベースの年間空室損失率だけを変えた計算例です。前述の地域のオフィス空室率を代入した例ではなく、実在物件の予測や鑑定評価ではありません。

契約書や建物資料などを含む確認項目は、関連記事「不動産デューデリジェンスで確認するリスクと資料」でも整理しています。

まとめ

オフィス空室率の低下は市場を読む材料になりますが、個別物件の年間収入の増加を直接保証するものではありません。対象範囲、面積と金額、時点と期間の違いを確認して使いましょう。

収益評価では、市場統計と契約・募集の資料を対応させ、年間収入の想定を説明することが大切です。採用した前提と、その前提が変わった場合の影響を分けて示すと、評価の意味を関係者と共有しやすくなります。