賃貸マンションの収支表に「駐車場10台、1台月1万円」とあっても、そのまま年120万円が入るとは限りません。駐車場だけが空いていることも、住戸の賃料に料金が含まれていることもあります。国土交通省の不動産鑑定評価基準では、駐車場使用料等のその他収入は賃貸用不動産の総収益の構成要素です。どの収入を、どの契約から見込めるかを最初に確認します。
募集台数・契約台数・入金実績をそろえる
10台がすべて月1万円なら年120万円。平均で8台が同じ料金で12カ月稼働する仮の例では96万円です。差額の24万円は稼働台数の差だけを示します。管理・修繕費、滞納、無料期間などを織り込んだ後の純収益は別に計算します。
| 確認事項 | 手元にそろえる資料 |
|---|---|
| 誰に貸せるか | 募集条件、管理規約や貸出ルール |
| 何台が使われているか | 区画図、契約一覧、月別の入金記録 |
| 維持にいくらかかるか | 保守契約、修繕履歴、更新見積もり |
空きの理由で、来期の見方が変わる
解約直後の2台と、サイズ制限で長期間使われていない2台では、次の契約を見込む条件が違います。大型車が入れない区画を近隣の平置き区画の賃料と比べると、貸しやすさの差が抜け落ちます。車高・重量制限、動線、夜間利用、入居者への優先枠まで、周辺の比較対象とそろえます。
住戸賃料に駐車料金が含まれているときは、収入の二重計上を避けます。機械式設備では、月々の保守費のほか将来の更新をどう織り込んだかも示します。住戸と駐車場の稼働率を別々に出すと、見直すべき数字が見えてきます。
台数と契約を月単位で突き合わせる
仮に10区画のうち、６区画は月１万円の別契約、２区画は住戸賃料に込み、残り２区画は空きとします。その月の別契約分は６万円です。込みの２区画をさらに２万円加えると住戸賃料との二重計上になります。６台が12カ月続く仮定なら年72万円ですが、解約の予定や契約開始月が分かれば、月別に入れ直します。
台帳は区画番号を軸に、契約開始・終了日、契約額、住戸との紐付け、請求、入金を横に並べます。契約中でも入金が確認できない場合、空き区画と未収金は別欄にします。外部利用者への貸出しを想定する場合は、管理規約、賃貸借契約、車両制限、利用者の動線も先に確認します。
年額の違いを費用とセットで比較する
別契約６台・月１万円と８台・月9,000円を比べると、年間の契約収入は72万円と86万4,000円です。差は14万4,000円ですが、後者を達成するまでの空き期間や、追加管理の費用は別に見ます。機械式駐車場なら定期点検、電気代、故障対応に加え、将来の部品交換や更新の時期も資料で確認します。
修繕費と設備更新の支出は、支出の性質と発生時期を分けて記録します。収益見通しを示すときは、現在の契約をベースにした数字と、稼働改善後の数字を別に置き、想定を変えた理由が分かるようにします。
よくある質問
現地で車が止まっていなければ、空き区画ですか？
出庫中の契約車両もあるため、訪問時の写真だけでは判断できません。区画別台帳、契約書、請求と入金の記録を照合し、現地では使用制限や設備の状態を確かめます。
