不動産価格指数の更新が遅れたら、時点修正の資料をどう選ぶ？

国土交通省は10月29日、算出プログラムの不具合を受けて、翌日予定だった2026年7月・第2四半期分の不動産価格指数の公表を延期すると発表しました。以前に取引された物件を今日の価格の参考にする場面では、取引時点と評価時点の間に市況がどう変わったかを考えます。指数の対象期間がそこまで届かない場合は、使える資料の期間と範囲を明示します。

日付を三つ並べる

公表日が新しくても、その資料が集計した取引は数カ月前の場合があります。公表日から評価日までを単純に補正する方法では、この差を捉えられません。

同じ需給圏と同じ用途を優先する

たとえば近隣の中古マンションを比べるなら、同じ沿線や駅勢圏の取引から、築年や面積が近い事例を探します。取引件数が少ないときは探索範囲を広げますが、駅距離や規模が違えば価格差の理由を市況だけに求められません。成約を確認できない募集資料は、売主の希望や競合の供給をみる補助資料にとどめます。

指数がカバーする時期と、個別に比較した事例がカバーする時期を記録します。その間の動きを判断できないなら、採用した資料、比較できた範囲、判断が変わり得る条件を説明します。

時点修正の試算と、採用する補正率を分ける

仮に取引時点の指数が125、評価時点の比較可能な指数が130であれば、指数比は130÷125＝1.04です。取引価格4,000万円にその比率だけを掛けると4,160万円になります。これは指数比を機械的に当てはめた説明用の試算です。対象マンションに４％の時点修正を採用できるかは、指数と事例の需給圏、物件の種別、対象期間を比較して判断します。

同じ駅の事例でも、駅徒歩６分と15分、築10年と25年の住戸では価格の差に複数の理由があります。期間をまたいで成約事例を比べるときは、専有面積当たりの価格にそろえ、駅距離、築年、所在階、取引事情を確認します。条件の違いで説明できる差を、時点の差として二重に補正しないようにします。

対象期間の空白を評価メモに残す

取引時点が５月、比較可能な指数が７月まで、評価時点が11月という想定なら、まず５月から７月までに使える資料を整理します。８月以降に確認できる成約が少ない場合は、確認できた個別事例と募集情報を別欄にし、どの時期から推計の不確かさが増すかを明記します。確認できない期間を一律にゼロと置くと、その仮定が価格に影響します。

評価メモには「資料名、対象地域・用途、対象期間、採用または除外の理由、次回見直す条件」を並べます。新しい指数が公表されたら、既存の判断に対し、期間の空白と比較可能性のどちらが変わったかを点検できます。

よくある質問

最新の募集価格が複数あれば、成約事例の代わりになりますか？

募集価格は競合物件の供給や売主の値付けを確認する資料です。掲載時期と値下げの履歴が分かれば補足になりますが、成約の有無や最終価格を別に確認できる事例と区別します。