住宅金融支援機構は11月6日、住宅ローン利用者の実態調査を公表しました。住宅を取得した回答者のうち、変動型を利用した人の割合は66.9％でした。この数字は借り方の選択を示します。売却価格や購入予算を考えるには、誰の回答かを押さえたうえで、個別の資金計画と地域で成立した取引を見ます。
66.9％の分母を確認する
利用者調査の対象は2025年10月から2026年3月に住宅ローンを利用して住宅を取得した人で、調査は2026年6月22日から7月3日までのインターネット調査、回答は599件です。変動型66.9％、固定期間選択型19.7％、全期間固定型13.4％でした。現在返済中のすべての人や、今後買う人を含めた構成比としては使えません。
同じ発表には、今後5年以内に取得予定の人への別調査があります。そちらの変動型30.7％は「希望」であり、取得済みの人の66.9％とは分母も問いも異なります。機構は今回から調査委託機関や回答者集団が変わったことも示しています。異なる回の差を見たとき、どこまで市場の変化によるものかは、この資料だけでは切り分けられません。
返済額を考えるときは、借入条件をそろえる
同じ価格の家でも、頭金・借入期間・金利・返済方式により毎月の負担は違います。固定期間選択型は、固定期間の終わりに選べる金利と、その後の優遇条件が重要です。変動型は適用金利が見直された時点と、返済額が実際に見直される時点が商品によって異なります。金融機関の試算を比べるなら、借入額と期間を同じにして、金利見直し後の返済額と残高も聞きます。
たとえば元利均等・35年・3,000万円、手数料等なし、金利が全期間一定という比較用の仮定では、年1％の月返済は約8万4,700円、年2％なら約9万9,400円です。これは二つの一定金利を比べた値です。変動金利が途中で上がるときの返済額をそのまま表すものではありません。購入時は管理費や修繕積立金、戸建てなら将来の修繕費など、借入と別の支出も見てください。
買主の負担と、物件の市場価格を分ける
金利負担が変われば、買主が無理なく出せる金額が変わる場合があります。ただし、希望地域で似た住宅の供給が少ないのか、多くの選択肢があるのかで、価格への表れ方は同じではありません。現金購入の人や多めに頭金を入れる人など、同じ物件を検討する層にも幅があります。
鑑定で取引事例を比較する場合は、時点、立地、面積、築年、状態などを見ます。駅近の改装済み住戸と、駅から遠い未改装住戸を単純に平均すると、自分の家に似た条件の値動きが見えにくくなります。成約事例を見て、売出し中の競合物件は別に確認すると、売主の希望と実際に成立した価格を混同しません。
売却を考えるなら、比べる条件を言葉にする
まず「同じ地域で、同じ種類の住宅が、いつ、どの条件で売れたか」を聞きます。査定の数字が二社で違うときは、価格だけでなく、比較した時点と売却にかける期間を見比べてください。売却を急ぐ事情があるときも、その期限に合わせた提案と、時間をかけた場合の提案を分けて聞くと、選びやすくなります。
| 見ている数字 | 示すもの | 次に確かめるもの |
|---|---|---|
| 変動型66.9％ | 調査に回答した利用者の選択 | 調査対象・期間 |
| 月々の返済額 | 設定した条件での支出 | 契約の見直し条件・残高 |
| 地域の成約価格 | 条件を伴う個別の取引 | 取引時点・物件差 |
よくある質問
変動型が多いと売却価格も下がりますか？
構成比だけで方向や幅は判断できません。実際の地域の取引、競合物件、需要の変化を確認します。
