商業用不動産のデータを活用するestieは11月6日、東証グロース市場に上場しました。オフィス賃料の比較では、候補を探せることと、対象ビルの賃料を説明できることの間に一段あります。同じ駅の近くにあり、似た数字が表示されていても、面積や観測時点、契約に含まれる範囲を見て初めて比較できます。
上場資料が示す事業と、個別の賃料
日本取引所グループが掲載した会社開示は11月6日の上場を確認できる資料です。東証の新規上場会社概要では、同社の事業を、独自の商業用不動産データベースを活用するプラットフォーム事業と説明しています。以下では、オフィスの募集情報や取引資料を読むときの一般的な考え方を扱います。
一覧を見れば、これまで知らなかった競合ビルが見つかります。ただ、募集時の希望条件が豊富にあっても、その全てに契約が成立したとはいえません。反対に成約情報が少ない地域では、少ない数字を平均すると、たまたま出た条件の影響が強くなります。資料の種類と出所を先に明らかにしておくと、数字を選んだ理由を説明できます。
住所が近くても、借り手が同じかを考える
同じ駅徒歩5分でも、複数フロアをまとめて借りたい企業と、小さな事務所を探す企業は、比較する建物が異なります。広い区画では専有部の使い方や分割可否、来客が多い業種では動線や受付、業務の性質によっては電源容量や空調の条件も候補を左右します。距離だけでなく、借り手が実際に代替先と考えるかを見ます。
同じ建物で数字が異なることもあります。基準階の募集と、低層階の小区画の成約を並べるときには、階・区画の大きさ・使える床の範囲を残します。合算した面積を使う資料と専有部分の面積を使う資料では、月額を割った単価の分母が違います。比較表には数字の単位だけでなく、その単位が何を指すかまで記載します。
契約条件と観測した日を一緒に残す
たとえばAは月額60万円・30坪で共益費を含み、Bは月額54万円・30坪で共益費6万円が別なら、単純な月額合計はどちらも60万円です。そこで初めて、入居時期、内装状態、工事負担、契約期間といった違いを比べられます。契約条件が確認できない資料は、分かる条件だけを使い、不明点は不明のまま残します。
また、同じ物件の募集が複数サイトに載っていても、別々の取引としては数えません。いつ観測した募集か、いつ契約した事例か、すでに募集を終了したかが分かる範囲で整理します。空室率などの集計値も、対象エリア、建物規模、集計時点をそろえたときに、同じ市場を見ているか判断できます。
賃料の判断を見直すときの問い
所有者なら、募集賃料を変える前に「同じ借り手が候補にする区画は何か」を確認します。借り手なら、賃料の安さに加えて「入居までに追加で負担するもの」を聞きます。鑑定の依頼者なら、どの比較事例を重く見たか、条件が違う事例をどのように扱ったかを確認すると、数字の前提が分かります。
| 条件 | 確認する内容 | ずれると起きること |
|---|---|---|
| 対象 | 立地・階・面積・借り手 | 競合しない区画を比べる |
| 数字 | 募集か成約か、共益費を含むか | 違う負担を同じ単価で扱う |
| 時点 | 募集・契約の時期と観測日 | 過去と現在の状況を混ぜる |
よくある質問
データが少ないと賃料の評価はできませんか？
不足の程度と理由を確認します。使える資料の範囲、条件差、他の検討方法を示し、結論の前提が追えるようにします。
