近畿の中古マンション市況。売出価格と成約価格の差を査定で使うには

売主が近くの広告を見て希望額を伝え、買主が最近の成約事例を持ってくると、同じ地域でも金額の話がかみ合わないことがあります。近畿の中古マンションを査定するなら、まず二つの数字がどの物件を集計したかを確かめます。

1. 近畿圏の月次集計で市場の動きをつかむ
2. 同じ棟や条件の近い成約で個別の価格を検討する
3. 売出し中の競合から買主が比べる選択肢を知る

月次の売出価格と成約価格は何が違う？

近畿レインズは11月10日、近畿2府4県の2026年10月のマンスリーレポートを公表しました。登録された物件と成約した物件は、それぞれの区分で集計されます。二つの金額は、同じ部屋を募集から契約まで追いかけた結果ではありません。月報は近畿圏全体の動向を押さえ、自宅と条件が近い事例を探す入口に使います。

同じ棟から比較を始める

最初に同じ棟で、成約時期と専有面積の近い取引を探します。取引が少なければ、駅からの距離や築年帯が近い棟に範囲を広げます。階、向き、室内の状態、管理費・修繕積立金の違いは、㎡単価の比較とは別に記録します。

たとえば同じ棟の改装済み住戸と、設備を交換していない自宅を比較する場合、改装の有無を価格の横に書きます。別の棟を含めるなら、その理由と管理費などの違いも残します。広告だけを見て「隣も同じ額だから」と判断する前に、実際の取引と現在の競合を並べてください。

査定額の違いを家族に伝える

査定書を家族に渡すときは、「この広告は改装済み」「この成約は同じ棟の低層階」のように、一件ずつ条件差を添えます。査定額が会社ごとに違う場合は、使った成約の時期・採用した物件・条件差の説明を比べます。価格を見直す前には、売却にかけられる期間と毎月の保有費用も家族で共有します。

掲載価格・反響価格・成約価格の違いもあわせて確認できます。