■ ニュースの概要・引用元の紹介

 

ニュースURL: 【https://news.goo.ne.jp/article/hintpot/trend/hintpot-258276.html】

 

引用内容:

【史上最多の訪日外客数を記録した2024年。今年は昨年を上回る外客数が見込まれ、地域活性化など大きなメリットがある一方で、オーバーツーリズムに対する懸念も高まっています。そうした中、ドイツ大使館が公式X（ツイッター）を通じてドイツ人観光客へのマナー向上を呼びかけ、大きな話題となりました。迷惑行為の防止や文化的リスペクトを促す内容が多くの「いいね」を集め、他の国や日本人自身にも共通する課題として注目されています。】

 

■ 問題点の把握

ここ数年で劇的に増加した訪日外国人観光客によって、日本国内の観光地は活況を呈していますが、一部ではオーバーツーリズムが進行し、地域住民とのトラブルや文化財の保全問題などが顕在化しています。特に、京都や東京といった人気観光エリアでは、マナー違反や観光公害（ゴミの不法投棄、騒音、通行の妨げなど）が社会問題化。

さらに、観光需要を背景とした短期賃貸（民泊）の増加は不動産市場にも影響を与えています。需要が集中する都市部では賃料や物件価格が高騰し、空き家をリノベーションして違法な民泊に転用する事例も後を絶ちません。こうした「負動産（使い道のない物件）」問題にも波及し、空き家解消の一助となる一方で、地域コミュニティとの摩擦を生むリスクが高まっています。

今回、ドイツ大使館が公式にマナー向上を呼びかけた背景には、有名動画クリエイターによる迷惑行為が象徴的に取り上げられたことが大きく関係しているようです。これは、外国人観光客の急増がもたらす観光地でのトラブルと、その対策の必要性を改めて浮き彫りにする出来事と言えます。日本国内でも、観光客による文化財への落書きや民泊先での騒音問題など、不動産の観点からも見逃せない諸問題が発生しています。

 

■ 問題点・深刻化する理由

• 【オーバーツーリズムによる地域環境の悪化】
  訪日外国人が急増することで、人気観光地の一部では歩行者数や交通量が限界を超え、ゴミや騒音、文化財の損傷などが深刻化。地域住民の生活にも支障をきたし始めています。こうした状況が続くと、観光地としての魅力が損なわれるだけでなく、地価や不動産価値にも悪影響が及びかねません。

 

• 【短期賃貸（民泊）拡大と法規制の不備】
  インバウンド需要の拡大に伴い、空き家やマンションの一室を短期宿泊に転用するケースが増えています。適正な手続きや建築基準法の遵守が不十分なまま営業される物件もあり、居住者とのトラブルや建物の資産価値下落を招くリスクが高まっています。

 

• 【外国人・日本人問わず「マナー違反」の温床に】
  問題視されるのは決して外国人観光客だけではなく、国内旅行者を含む観光客全般に共通するマナー違反の増加です。SNSを通じて瞬時に拡散される迷惑行為の動画や写真は、地域のブランドイメージを損なう大きなリスク要因です。不動産オーナーや管理会社にとっても、文化財や景観を守る責任が問われる場面が増えています。

 

■不動産鑑定士の視点でみる具体的な対策

オーバーツーリズムや観光客のマナー問題は、不動産市場とも密接につながっています。地域の地価や空き家対策、さらには不動産投資の収益性にも大きく影響を及ぼすため、不動産鑑定士としては、観光業と地域社会の調和を図ることが重要な課題となります。以下では、不動産鑑定の観点から可能な具体的な対策について解説します。

 

● 専門家・行政機関への積極的な相談

外国人観光客向けに物件を賃貸したい場合、あるいは空き家を宿泊施設に転用したい場合には、行政や観光協会、不動産鑑定士など専門家への早期相談が欠かせません。

例えば、民泊新法（住宅宿泊事業法）や旅館業法に則った許可・届け出が必要となるケースが多く、これを怠ると違法営業とみなされ、行政処分や刑事罰の対象にもなりかねません。専門家と連携することで、物件の資産価値を維持・向上しつつ地域住民とも良好な関係を築くためのガイドラインを設定できます。

 

● 事前整理や資産整理の重要性

オーバーツーリズムの弊害が指摘される中、物件オーナーが見落としがちなのが、「将来の活用可能性」を踏まえた資産整理です。訪日外国人ブームが一時的に盛り上がっているからといって、耐久年数や建物構造を無視して安易に宿泊施設に転用した場合、長期的には大規模修繕の負担や近隣住民との摩擦などのコストが跳ね上がる可能性があります。

不動産鑑定士はこうしたリスクを事前に洗い出し、市場性や将来収益、法規制との整合性を総合的に評価します。物件の状態や立地を踏まえ、短期的な観光需要だけでなく、中長期的な居住需要やテナント需要に切り替える選択肢も模索することが重要です。

 

● 不動産鑑定士他士業との連携

マナー違反やトラブルの防止には、行政書士や弁護士、税理士など、多角的なアプローチが必要となります。株式会社SAのような総合的な不動産コンサルティング企業では、不動産鑑定士をはじめとする専門家ネットワークを通じて、多様な課題に対応する体制を整えています。

例えば、賃貸契約のルール整備や防犯カメラの設置などを弁護士や警備会社と協議し、適切な契約書や管理体制を整備すれば、観光客のマナー違反を予防できます。また、税理士との連携でインバウンド向け宿泊事業の収支計画を最適化し、経営リスクを軽減することも可能です。

こうした専門家の知見を総合的に活かすことで、空き家問題や観光トラブルを最小限に抑えつつ、不動産の価値を持続的に高めることができるでしょう。

 

■ まとめ

ドイツ大使館の呼びかけは、マナー向上を通じて日本の観光環境を維持する大切さを象徴的に示したものです。近年のオーバーツーリズムの問題は、マナー違反や騒音、ゴミ問題などの社会的課題と密接に結びつき、不動産市場にも波及しています。

空き家やマンションの一室を安易に民泊化することは、一時的な収益性を高めるかもしれませんが、適正な許可や近隣住民への説明がなければ、違法営業や住環境の悪化を招きかねません。結果的に地域や物件のブランド価値が下がり、資産価値が減少する恐れもあります。

観光客のマナーを改善する取り組みは、観光立国を目指す日本全体にとって必須の課題です。同時に、不動産オーナーや投資家、そして地域コミュニティが協力して、適切なルール・管理体制を築くことが求められます。物件を活用する際には、必ず専門家に相談し、リスク管理と収益最大化をバランスよく考えた戦略を立てましょう。

 

■ 不動産鑑定士からのワンポイントアドバイス

1. 短期収益のみに囚われない:
　民泊やインバウンド需要は魅力的に映りますが、建物の老朽化や隣人トラブルなど中長期的なリスクを勘案して、複数の選択肢を検討しましょう。

2. 地元住民とのコミュニケーション重視:
　観光客を受け入れるなら、地元住民と連携してルールやマナーを周知し、地域社会と共存する姿勢を示すことが大切です。物件のイメージアップにも繋がります。

3. 法令遵守とリスク管理:
　民泊新法や旅館業法だけでなく、建築基準法や消防法など多方面の法規制に目を配り、不動産鑑定士や行政書士、税理士と連携して適正な手続きを踏んでください。

 

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