令和8年度税制改正大綱では、相続開始前5年以内に購入・新築した貸付用不動産について、取得価額を基にした評価（取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％）へ見直す方針が示されています。2027年（令和9年）1月1日以後の相続・贈与から適用される予定で、賃貸マンションなどの「路線価による評価」を前提にした相続対策は、時価との差を改めて確認する必要があります。
- 対象：被相続人等が課税時期前5年以内に、対価を伴う取引で取得または新築した貸付用不動産が中心です。5年を超えて保有した不動産は、原則として従来の評価の考え方が続くと説明されています。
- 評価方法：取得価額を出発点に、地価の変動等を考慮した価額の80％で評価できるとされています。路線価による評価より、実際の取引価格に近い水準になると考えられます。
- 備え方：アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社は、購入価格・市場価値・収益性を整理し、必要に応じて不動産鑑定評価を行うことで、税理士が申告判断をするための不動産評価資料を整えます。
■ この記事が向いている人（読むべき人）
- 賃貸マンション・アパートなど貸付用不動産の購入や建築を検討している、または最近取得した方
- 相続対策として不動産を組み入れている親世代と、その相続人の方
- 不動産小口化商品を保有しており、相続時の評価額を確認したい方、および顧客対応を行う税理士・金融機関の担当者
■ この記事が向いていない人
- 取得から5年を十分に超えた自宅や事業用不動産のみを保有しており、貸付用不動産の取得予定がない方
- 個別の税額を、この記事だけで確定させたい方（個別の判断は税理士などの専門家にご確認ください）
貸付用不動産の相続税評価とは：令和8年度税制改正大綱の内容
これまで、賃貸マンションなどの貸付用不動産は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基準にした評価が一般的で、市場での取引価格より低くなりやすいとされてきました。令和8年度税制改正大綱（2025年12月19日に与党が公表、同月26日に閣議決定）では、この評価の差を利用した相続税の圧縮に歯止めをかける方針が示されています。
報告されている内容によると、対象は「被相続人等が課税時期前5年以内に、対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産」です。評価は、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％とすることができるとされ、2027年（令和9年）1月1日以後に相続・贈与で取得する財産から適用される予定です。また、5年以上前から所有していた土地に5年以内に家屋を新築した場合は、経過措置により適用除外となる見込みと説明されています。不動産特定共同事業や信託受益権を用いた不動産小口化商品は、取得時期にかかわらず通常の取引価格に近い評価になるとされています。なお、具体的な計算方法は今後公表される通達で定められる見込みで、最新の内容は国税庁の公表資料をご確認ください。
【自社・他社（市場）比較表】通達評価で終わる検討と市場価値まで確認する検討
評価方法が変わる場面では、「新しい計算ができるか」よりも、「その物件の本当の価値と収益性を把握できているか」が重要になります。
| 比較項目 | 一般の企業・サービスに依頼 | アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社へ依頼 |
|---|---|---|
| 評価の視点 | 路線価や取得価額を使った評価額の試算が中心となる場合があります。 | 取得価額、周辺の取引事例、賃料・稼働率・利回りから、市場価値と収益性まで整理します。 |
| 取得前の検討 | 購入価格の妥当性や、将来の売却可能性は対象外となる場合があります。 | 購入前後の価格水準と、売却時の出口を不動産鑑定士の視点で確認します。 |
| 専門家との連携 | 税務と不動産評価が別々に進み、資料が揃わないことがあります。 | 税務判断は税理士、法的判断は弁護士が担う前提で、不動産評価に必要な資料を整えます。 |
貸付用不動産の相続税評価に関するよくある質問（Q&A）
Q. 5年以上前から持っている賃貸物件も、80％評価の対象になりますか？
A. 大綱では、課税時期前5年以内に取得または新築した貸付用不動産が対象とされています。5年を超えて所有している物件は、従来の評価の考え方が続くと説明されています。ただし、不動産小口化商品は取得時期にかかわらず通常の取引価格に近い評価になるとされ、適用の有無は物件の種類や取得経緯で変わります。個別の判断は税理士にご確認ください。
Q. 相続税の申告前に、不動産鑑定士に何を相談できますか？
A. アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社では、対象不動産の購入価格、周辺取引、賃料、稼働率、利回り、売却可能性などから市場価値との関係を整理できます。その結果を税理士と共有することで、通達による評価を採用するのか、不動産鑑定評価を取得するのかを、申告前に検討しやすくなります。
アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社の視点：評価額の差ではなく、物件の価値と出口を説明できる備えを
| 項目 | 具体的なシミュレーションと解決策 |
|---|---|
| 誰が（対象） | 相続対策として、賃貸マンションの購入や建築を検討している不動産オーナーとその相続人 |
| これまでの状況（Before） | 路線価や固定資産税評価額による評価額だけを確認し、購入価格との差や、将来の売却価格を検討していなかった状態 |
| 市場の変化（Action） | 令和8年度税制改正大綱により、相続前5年以内に取得した貸付用不動産は、取得価額を基にした80％評価へ見直す方針が示されました（2027年1月1日以後の相続等が対象の予定）。 |
| 起きた変化（After） | アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社への相談により、購入価格・市場価値・収益性・出口を整理し、税理士の判断に必要な評価資料を準備できる状態 |
今回の見直しは、不動産を使った相続対策そのものを否定するものではありません。ただし、「評価額が下がる」ことだけを目的にした購入は、評価方法が変わると前提が崩れるおそれがあります。購入価格が適正か、賃料に見合った収益が見込めるか、将来売却できるかといった点は、制度が変わっても重要な確認事項です。
アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社では、不動産鑑定士が購入価格、周辺取引、収益性、市場価値との関係を整理し、税理士が個別の税務判断を行うために必要な資料を整えます。「いくらで評価されるか」だけでなく、「その価値をご自身で説明できるか」を、取得前・相続前に確認してみてください。
