不動研住宅価格指数が32か月連続上昇、平均価格と違う理由を読む

「マンション価格は上がっている」と聞いた一方で、別の記事には「平均価格が下がった」と書いてある。同じ市場の話なのに、どちらを信じればよいのでしょうか。

実は、二つの数字が違う動きをしても、直ちに矛盾とはいえません。売れた物件の顔ぶれを見る数字と、価格の変化を捉えようとする数字では、役割が違うからです。不動研住宅価格指数の最新公表値を手がかりに、統計を査定や鑑定評価の判断へつなぐ読み方を考えます。

10月28日に公表されたのは「8月の動き」

日本不動産研究所は2026年10月28日、2026年8月分の不動研住宅価格指数を公表しました。首都圏総合は149.98で、前月比0.17％上昇。32か月連続の上昇となりました。

この指数は、首都圏の中古マンションを対象に、同一物件の価格変化に着目して算出されます。2000年1月を100とする指数で、東京、神奈川、千葉、埼玉と首都圏総合が公表されています。

読み始めに押さえたいのは、公表日と対象月です。「10月28日発表」という見出しでも、表しているのは8月の市場です。10月末の売出し状況や、今日の購入申込みの強さを直接示す数字ではありません。

首都圏総合が上昇していても、埼玉県は前月比で低下しています。「首都圏が上がった」を「すべての地域・物件が上がった」と読み替えないことが、最初の確認点です。

平均価格は「売れた物件の組合せ」でも変わる

平均成約価格は、その期間に取引された物件の価格を集計した数字です。高額物件の取引が増えれば、各物件の価格が変わっていなくても、平均は上がることがあります。逆に、価格帯の低い物件が多く売れれば、平均は下がり得ます。

架空の二つの価格帯で考えてみましょう。1戸8,000万円の物件群と、1戸4,000万円の物件群があるとします。それぞれの価格は動かず、成約戸数だけが変わる例です。

この例では、平均は2,400万円下がっています。しかし、同じ物件が2,400万円安くなったわけではありません。取引の中心がどこへ移ったかが、平均に表れています。

同一物件の取引価格の変化に着目する指数には、こうした物件構成の影響を抑えて価格の動きを捉える狙いがあります。ただし、指数にも対象データや算出方法の範囲があります。「指数だけが正しく、平均は役に立たない」という話ではありません。

指数の高さを、地域間の価格差に置き換えない

東京都が177.17、千葉県が100.06だからといって、東京都のマンション価格が千葉県の約1.77倍である、という意味ではありません。2000年1月時点のそれぞれの地域の価格水準を100としたときに、そこからどれだけ変化したかを表す数字だからです。

身近な例なら、二人の体重がそれぞれ昔から何％増えたかを比べても、現在の体重そのものは分からないのと同じです。現在の価格水準を比べたいなら、面積当たり単価、駅からの距離、築年数など、条件のそろった別の情報が必要になります。

また、前月比と長期の変化も分けます。前月比が小さくても、長期では大きく上昇している場合があります。一方、長く上がってきたことだけを根拠に、次の月も上がると決めることはできません。

個別の価格へ、指数をそのまま掛けてよい？

「数年前の査定額に指数の上昇率を掛ければ、今の価格が出る」と考えると分かりやすく見えます。しかし、その査定時点と現在で、建物の状態、管理、周辺環境、利用条件などが変わっている場合があります。

たとえば、同じ駅から徒歩10分の二つのマンションでも、一方は大規模修繕が実施され、もう一方は修繕の計画や負担に不透明な点があるとします。広域の指数だけでは、この違いを説明できません。指数は市場の時間的な変化を見る材料であり、個別物件の差を消してくれるものではないからです。

実務では、比較する取引事例の時点と評価の時点、その地域や価格帯の市場動向を検討します。広域指数の変化と、近隣の成約事例の動きが食い違う場合は、どちらかを捨てる前に、対象物件の違いを調べることが大切です。

アデックスの視点：数字が食い違うときほど、説明を厚くする

価格を説明するときは、「上昇している」という結論だけでなく、どの統計の、どの範囲を見たかを示します。首都圏全体の傾向、対象地域の傾向、個別物件の条件という三つの段階が見えると、読み手は判断の筋道を追いやすくなります。

複数の市場データを比較するときは、公表日、対象月、地域、対象となる不動産（中古マンションか戸建てかなど）、指標の意味（指数か平均価格か）を並べてメモすると便利です。ニュースの見出しを集めるだけでは見えなかった、時点や対象のずれが分かります。

今回の指数は、市場の動きを知る有力な材料です。一方、土地、底地、収益ビルなど別の不動産に、その数値をそのまま当てはめることはできません。アデックスリサーチアンドコンサルティング株式会社では、統計が示す範囲と、個別に検討する条件を分けることを重視します。

Q. 平均価格が下がり、指数が上がることはありますか？

A. あります。平均価格は成約した物件の価格帯や地域の組合せにも左右されます。同一物件の価格変化に着目する指数とは見ている側面が違うため、対象と算出方法を確認して読み分けます。

Q. 不動研住宅価格指数149.98は、マンション価格149.98万円という意味ですか？

A. 違います。2000年1月を100とする指数です。現在の価格そのものを金額で示しているわけではなく、基準時点からの動きを表します。

「上がった、下がった」で読み終えず、その数字は何を測っているのかまで一歩進む。統計を価格判断に役立てるには、その一歩が欠かせません。

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