■ ニュースの概要・引用元の紹介

ニュースURL: 朝日新聞（2025年3月11日）

概要:
東京都中野区にある「中野サンプラザ」の再開発計画をめぐり、区は11日、事業者（野村不動産など）が提示した「ツインタワー案」を受け入れず、現行の再開発計画を白紙に戻すと表明しました。
ただし、建て替えという方針自体は維持し、今後は事業者を改めて選び直すとのことです。
背景には、資材価格や建築費の高騰によって事業収支の成立性が不透明になったことが挙げられ、現在の枠組みでの建て替えは大幅に遅れる見通しです。

■ 問題点の把握

今回の中野サンプラザ再開発計画は、高層ビルを建設する大規模再開発を想定していましたが、建築費をはじめとしたコストの高騰で「事業成立性の見通しが明らかでない」という問題が浮上し、計画が一度「白紙」に戻されることとなりました。

不動産鑑定士の視点から見ると、このような大規模再開発のリスクは、建築費や資材費の高騰が続く中で、今後さらに深刻化する可能性が高いと考えられます。同時に、中古ビルやマンションなどの既存建物の「長期的な有効活用」を検討し、リノベーションや大規模修繕を行うことで、建物の市場価値を高めて流通させていく必要性が増しているといえるでしょう。

■ 問題点・深刻化する理由

• 1. 建築費の高騰と計画の不成立
  コロナ禍以降、資材価格や人件費の上昇が続いており、大規模な建て替え計画には相当なコストがかかる状況が続いています。再開発計画においては、資金計画が崩れれば事業者が撤退を余儀なくされるリスクが高まります。
• 2. 用途やデザインの柔軟性が求められる
  新築の高層ビルは一般に自由度が高い一方で、設計や施工の見通しが立たなければ、計画全体が進行しづらいという欠点があります。今回のように「特別な場所」を開発する場合、収益面だけでなく地域の象徴性やブランド力も重視されるため、一度計画が暗礁に乗り上げると、その影響は大きくなります。
• 3. 老朽化建物の増加と市場ニーズ
  全国的に老朽化した建物の増加が進むなか、建て替えよりも大規模修繕やリノベーションを選択し、建物を長期的に利用する動きが注目されています。建築費高騰が続く限り、既存建物を活用する方がコスト面・環境面で合理的なケースが増えるでしょう。
• 4. 不動産市場での既存建物の流通促進
  新築物件の供給が滞る可能性がある一方で、中古のビルやマンション、戸建住宅を適切に修繕・改修し、市場に供給することが重要です。そのためには、建物の状態や将来の修繕費用などを正確に評価し、不動産価格に反映させる仕組みづくりが求められます。

■ 不動産鑑定士の視点でみる具体的な対策

「国家資格」を有する不動産鑑定士は、「専門職業家」として不動産の客観的な価値を評価し、適切に「不動産の問題解決」を図る役割を担っています。建築費高騰が続くなかで、既存建物の長期利用や有効活用を進めるためには、以下のような視点が重要となります。

● 1. 大規模修繕・リノベーション後の価値評価

老朽化した建物でも、耐震補強や設備更新など大規模修繕・リノベーションを行うことで、建物としての性能や快適性を大幅に向上させることが可能です。不動産鑑定士は、その改修内容を踏まえて市場における評価額を算出し、売買や賃貸の意思決定をサポートします。

● 2. 建物のストックを活かすための情報開示

中古ビルやマンション、戸建住宅の市場流通を促すには、建物診断（インスペクション）や修繕履歴、将来的なメンテナンス費用など、物件情報を透明化することが求められます。不動産鑑定士は、中立的な立場で建物の評価を行い、「どの程度のコストをかければ、どれだけ資産価値が高まるか」を明確に提示することができます。

● 3. 長期利用を見据えた収益分析

商業ビルやマンションなど収益物件については、長期にわたる賃料収入や維持費の試算を踏まえて評価額を算定します。建築費高騰で新築の供給が減少すれば、中古物件の賃貸ニーズが相対的に高まる可能性もあります。将来的なリスクや市場動向を織り込むことで、より実態に即した評価が可能となります。

● 4. 相続・事業承継での有効活用

既存の不動産を相続や事業承継で引き継ぐ際、築年数が古くても適切に改修すれば、依然として十分な資産価値を保持できます。不動産鑑定士は「相続」「事業承継」時における時価評価や今後の活用方針について、中立的にアドバイスすることで、トラブル回避や納税対策にも寄与します。

■ まとめ（読者への注意喚起・アドバイス）

中野サンプラザの再開発計画が「白紙」に戻った背景には、建築費の高騰や事業収支の不確実性が大きく影響していると考えられます。今後、こうしたケースは東京都心部に限らず全国各地で起こり得るでしょう。

一方で、不動産市場全体を持続可能なものとするには、既存のビルやマンション、戸建住宅を適切に改修・補強し、より長期的に活用する動きが求められています。そのためには、修繕計画の実行とともに、不動産鑑定士が公正・客観的に価値を見極め、市場の適正価格を提示することが重要です。

「新築至上主義」から脱却し、ストック型社会へ移行するためにも、老朽化物件のリノベーションや大規模修繕による価値向上を積極的に検討してみてはいかがでしょうか。建物が社会のニーズに合わせて再生されることで、不動産の持つポテンシャルを最大限に活かすことができます。

■ 「不動産鑑定評価の依頼のススメ」

不動産鑑定士は、建築費の高騰が続くなかでも「中立的な立場」で市場の実態を踏まえた評価を行う「専門職業家」です。

たとえば、
・大規模修繕やリノベーション後の価値算定
・既存建物の改修計画を踏まえた収益予測と投資判断
・相続や事業承継時の公正な不動産鑑定評価
など、「不動産の問題解決」に繋がる幅広いサポートを提供できます。

今後の再開発計画や中古物件活用についてお悩みの方は、ぜひ専門家にご相談ください。国家資格を有する不動産鑑定士が、公正かつ的確なアドバイスを差し上げます。
公式サイト：https://sakk.jp/adex

※本記事は一般的な見解に基づくもので、特定の法的アドバイスを提供するものではありません。
不動産鑑定評価等でお困りの場合は、弊社の相談窓口にご相談ください。