借地契約の更新や名義書き換え、建物の建て替え時など、地主から更新料や承諾料を請求される場合、金額が高すぎるのか妥当なのか、悩む方も多いでしょう。
「このまま支払わないと契約が更新できなくなるのでは…」「そもそも請求額が妥当かどうか判断が難しい」と感じるかもしれません。
ここで活用できるのが、不動産の専門家である不動産鑑定士に相談し、鑑定評価を依頼すること。双方が納得できる解決策の糸口となります。

なぜ鑑定評価が役立つの？

不動産鑑定士は、不動産鑑定評価基準に基づいて公正に土地や建物の価値を算定する専門家です。
更新料や承諾料といった借地借家に関する費用を算定する際も、公正な評価を示すことで、交渉の根拠として大きな力を発揮します。

1. 依頼者と地主、双方の「納得」を得やすい

地主側と借地人側で意見の食い違いが起きると、感情的な対立になりがちです。
しかし、不動産鑑定士が客観的に導いた評価額を示すことで、「なぜこの金額なのか」という具体的根拠が明確になり、お互いの納得感を得やすくなります。

2. 過大請求や不当な負担を回避できる

「更新料や承諾料が高すぎるのでは？」と感じても、具体的な根拠がなければ交渉は難航します。
不動産鑑定士の鑑定評価書があれば、適正な額をきちんと説明でき、過大請求や不当な負担を回避する手がかりとなります。

3. 早期解決と裁判リスクの低減

交渉が長引き、最悪の場合は裁判に発展してしまうと、時間や費用がかさむだけでなく、人間関係にも悪影響が出やすいもの。
不動産鑑定士が評価を示すことで、早期に話し合いの材料が整い、裁判リスクを大幅に下げられます。

鑑定評価が行われる主な場面

借地契約で問題が生じる場合、主に以下のような場面で鑑定評価が依頼されます。

1. 更新料の算定

借地契約を更新する際、地主が更新料を請求することがあります。
不動産鑑定士は、過去の取引事例や借地契約の内容、土地の市場性などを調べ、妥当な更新料の金額を算定します。

2. 名義書き換え料・建て替え承諾料の決定

借地権の譲渡や建物の建て替えには地主の承諾が必要ですが、その際に名義書き換え料や建て替え承諾料を請求されるケースも少なくありません。
不動産鑑定士は、土地の評価と契約条件の観点から、公正な承諾料を試算し、交渉の根拠を提供します。

「借地権と底地」の評価が重要

借地契約における土地の権利は、地主（底地）と借地人（借地権）で分割されているため、土地所有権全体を二つの権利に分けて評価する必要があります。
不動産鑑定士は、借地権割合や底地の売買実例などを用いて客観的に算定し、地主と借地人双方に納得感のある結論を示します。

まとめ

地主から更新料や名義書き換え料、建て替え承諾料などを請求された場合、金額が適正かどうか判断に迷うことが多いでしょう。

• 不動産鑑定士による鑑定評価は、客観的根拠をもって話し合いを進められる
• 過大・過小な請求を避け、トラブルや裁判リスクを低減
• 借地権と底地を総合的に把握し、公平かつ納得できる合意形成へ

もし、地主との交渉に困っているなら、不動産鑑定士へご相談ください。適正な評価を示すことで、双方が妥協点を見つけやすくなり、円満な解決が期待できます。

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