法務省は、日本で起業する外国人向けの「経営・管理」ビザの要件を引き上げます。資本金は従来の500万円以上から3,000万円以上へ、さらに常勤1名以上の雇用、日本語能力（申請者か常勤者のいずれか）、経営経験3年以上または修士相当の学位などが求められます。公認会計士・税理士による事業計画の確認も必要で、実態の乏しい業務委託型の事業は認めない方針です。施行は10月16日、既存在留者には3年間の更新猶予が設けられます。
出展：日本経済新聞「外国人『経営ビザ』の要件、資本金3,000万円以上に　日本語能力も設定」（2025/10/10）

 

1. 何がどう変わるの？（制度のポイントを簡単に）

・資本金：500万円 → 3,000万円へ引き上げ（6倍）
・雇用：常勤1名以上の雇用を義務化
・日本語：申請者か常勤職員のいずれかに一定の日本語能力
・経歴：3年以上の経営・管理経験または修士相当の学位
・事業計画：公認会計士・税理士の確認が必須
・実態のない事業：不可（バーチャルオフィス頼み等は厳格に）
・経過措置：既存の経営ビザは3年の更新猶予

 

2. 不動産市場にはどう影響する？（不動産鑑定士の見解）

（1）「質」が上がり、「量」は選別へ
小規模・短期の“形式的な起業”は減り、実体のあるオフィス・店舗需要が中心になります。結果として、件数（量）は減っても、一件あたりの賃借ニーズは質・安定度が上がる可能性があります。

（2）小型オフィス・コワーキングの再編
登記だけのバーチャルオフィスは通りにくくなります。個室・有人受付・会議室・郵便受取など、実態が証明できる施設が選ばれます。小型区画（10～30坪）の専用区画や、サービスオフィス（家具付き・短期契約）の需要は引き続き見込まれます。

（3）リーシング（貸し出し）の実務が変わる
オーナー・PM（管理会社）は、事業計画書・本人確認・就労/在留資格の確認をより厳密に求める傾向に。英日バイリンガル対応、申込～契約の透明性を整える物件は成約率が上がります。

（4）住宅賃貸は「長期・安定」志向が強まる
初期資本が大きい起業家は、住まいも長期安定入居の傾向。海外家財保険・緊急連絡先・保証会社の国籍対応など、受け入れ体制が整う物件が選ばれやすくなります。

（5）地域差：都心とビジネス拠点が優位
司法・会計・VC・金融機関へのアクセスが良い都心（霞が関・丸の内・日本橋・渋谷・六本木など）や、国際系スタートアップ拠点のあるエリアに需要が集まりやすくなります。

 

3. 借りる側（ビザ申請者・スタートアップ）への実務アドバイス

（A）物件選びと契約
・用途地域・使用方法：オフィス可か、軽作業の可否、開発や販売の内容が建物ルールに適合するかを確認。
・入居審査の書類を先回り：法人登記／定款案／事業計画（会計士・税理士の確認済）／雇用契約予定／在留資格状況。
・初期費用と保証：保証会社の利用可否、敷金の水準（目安：賃料6～12か月）、連帯保証の要否。
・英日対応：社内に日本語対応できる人材を置くか、外部の通訳・行政書士と契約しておく。

（B）“実態の証明”を意識
・常勤雇用（1名以上）と業務実体：在宅100％・委託中心は通りにくい。
・オフィスの実在性：私書箱・バーチャルのみは不可。内装・什器・在席体制で稼働実態を示す。

 

4. 貸す側（オーナー・PM）への実務アドバイス

（A）受け入れの“型”を作る
・必要書類リスト（会社・ビザ・会計士の確認書）を多言語で用意。
・英文ひな型契約／重要事項の平易な解説資料を整備。
・賃料の国際送金やインボイスの発行要件に対応。

（B）与信管理と共用ルール
・短期解約違約金・原状回復のルールを明確に。
・共用部の使用、看板表示、来客数の上限、深夜作業の取り扱いを事前に説明。
・小区画化（10～30坪）やサービスオフィスへの転換余地を検討。

 

5. この先の「2つのシナリオ」

シナリオA：厳格化で件数が減り、質が向上
小規模・短期のテナントは減り、長期・信用力のあるテナントが中心に。都心オフィスの空室率改善に寄与。

シナリオB：既存在留の更新（3年猶予）で“山”が来る
更新時に要件を満たせない企業の退去・縮小が発生。下位グレードの小型オフィスで空室が出やすい一方、サービスオフィスや住居転用で吸収される可能性。

 

6. 住まい（賃貸・分譲）への波及

短期・小規模の借り手は減る一方、資本力と日本語対応を備えた層の住まい需要は安定するでしょう。ファミリー物件・長期賃貸、学校や国際医療へのアクセスが良いエリアは引き続き堅調です。

 

7. まとめ：量から質へ。実態と透明性が「借りやすさ・貸しやすさ」を決める

今回の改正は、実体のある起業・雇用へのシフトを促すものです。借りる側は、書類と実態を整え、英日両対応で準備を。貸す側は、標準化された受け入れフローと小型区画・サービスオフィスのメニューで機会を取り込みましょう。市場は“量より質”に向かいます。丁寧な与信・明確な契約・わかりやすい説明が、双方のリスクを小さくし、長く続く関係を生みます。

 

出展：
日本経済新聞「外国人『経営ビザ』の要件、資本金3,000万円以上に　日本語能力も設定」（2025/10/10）