地価高騰と人手不足のなか、3坪前後の狭小店舗が注目されています。賃料負担を抑え、1人運営（ワンオペ）で品質と接客に集中できる点が支持され、“人との距離が近い”体験価値も人気の追い風です。駅前のATM跡地など極小区画の活用も広がっています。
出展：テレビ朝日「狭小店舗が人気 地価高騰と人手不足の時代に合致 賃料抑え1人で切り盛り」（2026/1/7）
1. なぜ「狭小店舗」が今フィットするのか
- 固定費が軽い：賃料は面積に比例。下北沢周辺で月6～8万円程度のケースも（記事より）。光熱費・内装費も小ぶりで済む。
- 人手不足に強い：ワンオペで回せる動線とメニューに絞り、給与コストと採用リスクを最小化。
- 体験価値で差別化：カウンター6席など、店主と客・客同士の距離が近い“濃い接客”がリピーター化を後押し。
- 供給余地：キャッシュレス普及でATM店舗の撤退跡など極小区画が市場に出始めた（記事内識者コメント）。
2. 不動産鑑定士の見解：成功のカギは「地点力×業態適合×法規」
地点力（立地）が弱いと、固定費が安くても集客が足りません。反対に、地点力が強い場所でも業態適合（回転・客単価・準備動線）が噛み合わないとロスが出ます。さらに見落とされがちなのが法規適合。用途地域・建築・消防・保健の最低条件が満たせないと営業そのものができません。
3. 借りる前に絶対チェック（法規・設備・契約）
- 用途地域／建築確認：飲食可か（近隣商業・商業がベター）。用途変更が要る場合の可否。
- 保健所：飲食営業許可に必要なシンク（2槽）・手洗い・給排水・床材などの要件、換気量。
- 消防：消火器、誘導灯、火気使用時のダクト・防火区画、席数・通路幅。
- 電気容量・給排水：エスプレッソマシン・IH・冷蔵庫が同時稼働できるか（電気契約容量を必ず確認）。
- 臭気・騒音対策：ダクト経路、脱臭設備、近隣住戸有無。苦情対応の想定。
- 賃貸条件：飲食可の明記、造作の扱い（買取・原状回復）、短期違約金、看板設置可否、前面の占用（立看・行列）のルール。
4. 3坪の「勝ち筋」レイアウトとメニュー設計
- 一直線動線：入口→注文→提供→退出を干渉なく。カウンター集中で往復歩行を減らす。
- 水場の最短化：シンク・手洗い・下げ場を1歩圏に。洗浄→乾燥→保管の衛生導線を崩さない。
- 熱源・臭気の分離：火気使用なら客席との距離、IHや低臭調理への置き換えを検討。
- メニュー最適化：品数を絞り、仕込み集中→提供回転を上げる。客単価×回転で日販を作る。
5. “極小でも回るか”を数字で試算（簡易PL）
例：月商の目安＝客単価1,200円 × 席6 × 回転3回 × 25営業＝54万円
固定費：賃料8万円／共益1万円／水光熱5万円／通信1万円／消耗品2万円＝17万円
原価率35％なら原価19万円、その他雑費を見て、営業利益（＝月商－原価－固定）は約18万円。
※実際は初期内装・保証金・機器リース・決済手数料・人件費（補助アルバイト）も加味。目安は月商＝固定費の3倍を一つの基準に。
6. 借りる・買うオーナーのための「立地見極め」チェック
- 人流データ：昼夜・平日休日の歩行量（自分の目＋オープンデータ）。
- 同質店舗の分布：競合の強さ×不足ニーズ。被りは差別化で勝てるか。
- 前面の可視性：階段下・路地奥でも視認トリック（色・照明・看板）で拾えるか。
- 近隣関係：住居・テナントの属性、臭気・行列クレームの感度。
7. ATM跡地など「極小区画」をどう活かすか
- サービス販売（スタンド日本茶・コーヒー・ジェラート・立飲みなど）で回転×高粗利を狙う。
- 物販は在庫の外部保管（近隣ストレージ）とセットで。EC連動で単価を補強。
- テイクアウト中心なら客席最低限＋外の居場所（ベンチ・共用空間）を上手に使う。
8. よくある落とし穴（回避策付き）
- 給排水が弱い：床上配管・小型グリストラップ・給水加圧で補う。ただし保健所協議は必須。
- ダクトが出せない：低臭メニューや電化調理へ切替。強力脱臭機を選定。
- 原状回復の想定違い：スケルトン戻し範囲を契約で明確化。写真記録を保管。
- 行列トラブル：整列導線の示図を掲示、近隣説明を事前に。
9. まとめ：小さく借りて、濃く設計する。法規と数字が“効率の良い繁盛”をつくる
狭小店舗は、小さな固定費×濃い体験価値で時代に合ったモデルです。成功の分岐は、立地の見極め、法規の適合、回る動線とメニュー、そして固定費3倍の月商目安を満たす数字設計。小さく始めて育てるために、現地で測り、所管（保健・消防）と早めに協議し、契約条項をクリアに――これだけで、リスクは大きく減らせます。
出展：
テレビ朝日「狭小店舗が人気 地価高騰と人手不足の時代に合致 賃料抑え1人で切り盛り」（2026/1/7）
