3坪の狭小店舗は成り立つか｜出店前の設備・家賃・収支確認

この記事の結論

狭小店舗の出店可否は、面積や安い家賃だけでは判断できません。営業内容に必要な設備・許可、契約上の用途、客数と費用を確認します。売上から原価と一部の固定費を引いた残額は、店主の手取りや最終利益とは限りません。

3坪は約9.9平方メートルです。小さな区画でも厨房、保管、衛生設備、動線等が必要になり、面積のすべてを客席に使えるわけではありません。飲食店を例に、契約前に確かめたい条件と仮定の収支計算を示します。

狭小店舗の判断条件と資料を整理する流れ — 目的・時点・資料・判断根拠を分けて確認します。

1. 借りる前に、予定する営業ができるかを確認する

賃貸借契約の用途、管理規約、営業時間、看板、音・におい・排気の制限を確認します。給排水、電気容量、換気、トイレ、搬入経路、廃棄物の置場は現地で確認し、整備費を見積もります。品川区の案内では、飲食店等の営業に向け、工事着工前に図面を持参して保健所へ相談するよう示されています。施設基準は営業内容によって異なるため、「小さいから許可が不要」「流しは必ず同じ構成」などと一般化しません。消防・建築の確認も別に行います。

2. 席数より、実際に提供できる客数から売上を組み立てる

売上は客単価と来客数、営業日数等から積み上げます。席があっても調理や片付けが追いつかなければ、想定どおりの回転はできません。下表は客単価1,200円、月25日営業、原価率35％、その他の計上費用月17万円を仮定した単純計算です。実店舗の実績や成功確率を示すものではありません。1日18人なら売上54万円ですが、計算上の残額18.1万円をそのまま店主の手取りとして扱うことはできません。

3. 開業費と、日々の採算を分けて判断する

表に含めていない店主・従業員の労働対価、税・社会保険、減価償却、借入利息等を補い、資金繰りでは借入元金返済も別に確認します。保証金、内装、厨房、仲介等の初期費用と、撤退時の原状回復費も見落とせません。小区画は総家賃が小さくても坪当たり賃料が高い場合があります。居抜き設備の所有者・故障時負担を確認し、売上が想定を下回る場合に維持できる期間も計算します。

狭小店舗の仮定収支：月25日・客単価1,200円

狭小店舗の仮定収支：月25日・客単価1,200円
1日の来客数	月売上	原価35％・計上費用17万円を控除した残額
10人	30万円	2.5万円
14人	42万円	10.3万円
18人	54万円	18.1万円

よくある質問

家賃が安ければ、狭小店舗は低リスクですか？

必ずしもそうではありません。設備整備、営業の制約、初期投資、撤退費まで含めて判断します。家賃だけで採算は決まりません。

表の残額を生活費として使えますか？

表は限定した費用だけを控除した試算です。実際の未計上費用、税・社会保険、返済等を反映してから、生活に回せる金額を確認します。

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参考資料・確認日：2026年10月15日

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